【案情簡介】

陳某原有坐落于北京市***帥府街×號×號的平房(以下簡稱142號房屋)一處，房屋建筑面積為29.39平方米。2009年7月，**公司獲得了帥府小區(qū)二期(二標段)項目建設拆遷許可證，并于同年7月8日張貼了北京市房屋拆遷公告，陳某所有的×號房屋被列入拆遷范圍所產(chǎn)生的合同糾紛。那么類似房屋拆遷安置補償合同糾紛怎么處理?北京金鉦律師事務所律師就此案件做以下分析。

房屋拆遷安置補償合同糾紛怎么處理丨北京金鉦律師事務所律師分析如下：

(一)關于履行合同，限期拆遷糾紛

被拆遷人與拆遷人訂立拆遷補償安置合同后，未按期搬遷，拆遷人起訴要求被拆遷人拆遷的，受案后，拆遷人還可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。因為政府的房屋主管部門向拆遷人核發(fā)的房屋拆遷許可證是一項具體行政行為。具體行政行為一經(jīng)作出即具有先定力，拘束力和執(zhí)行力。拆遷人與被拆遷人在房屋拆遷許可證確定的期限內(nèi)簽訂了合同，必須按期拆遷。行政訴訟法第44條規(guī)定“訴訟期間，不停止具體行政行為的執(zhí)行”。這條規(guī)定體現(xiàn)了行政行為在行政程序執(zhí)行中的率要求。

(二)關于被拆除房屋的承租人涉訴的法律地位

房屋拆遷中，拆遷人與被拆遷人就補償安置達成了協(xié)議，但是房屋的承租人有正當理由而拒不騰遷，經(jīng)房屋主管部門裁決限期拆遷向人民法院起訴的，拆遷人應作為案件原告，而被拆遷人與承租人是共同被告。在處理上如租賃期限未滿的，則承租人對被拆遷房屋仍享受有使用權，拆遷人應該尋找周轉(zhuǎn)房予以安置過渡。被拆遷人要求產(chǎn)權調(diào)換的，該安置房屋的所有權人當然是被拆遷人。

承租人與被拆遷人之間的租賃關系仍應保持，但租賃合同因原房屋被拆遷也應作相應修改。如果租賃期限屆滿承租人應無條件遷讓，并承擔拒遷的法律責任。如未定租賃期限的，應當確定承租人對該拆遷房屋的使用權，責令承租人與被拆遷人協(xié)約一定租賃期限。如協(xié)約不成，被拆遷人要求承租人解除租賃合同的，法院一般應當準許。但承租人確無騰房條件的，在征得被拆遷人同意后可判令拆遷人對承擔人進行安置，由承租人根據(jù)承租房屋價格的實際情況，付給被拆遷人一定的經(jīng)濟補償。

(三)關于過渡房屋的騰退糾紛

被拆遷人按期退還周轉(zhuǎn)房即是其民事義務又是其行政義務。被拆遷人違反協(xié)議，拒絕騰退周轉(zhuǎn)房的，拆遷人也可向法院提起民事訴訟，由法院判令被拆遷人搬遷至安置房;房屋拆遷主管部門也可根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第三十二條的規(guī)定，裁決被拆遷人按期搬遷，被拆遷人仍不履行又不起訴的，由房屋拆遷主管部門向法院申請強制執(zhí)行。

(四)關于無效拆遷補償安置合同糾紛

房屋拆遷補償安置合同無效一般表現(xiàn)為無權簽訂、顯失公平、違背意志自由等。房屋拆遷補償安置合同一但被確認為無效，根據(jù)法律規(guī)定，合同從簽訂之日起就不具有法律效力。對無效合同，尚未履行的不得再履行。正在履行的應停止履行，已經(jīng)履行的按民法通則規(guī)定應互相返還，并按過錯承擔相應的責任。但是由于房屋被拆遷這一事實不可能逆轉(zhuǎn)，所以拆遷補償安置合同被確認無效后應該根據(jù)民法及《拆遷條例》規(guī)定的情況區(qū)別處理。如由房屋所有權人以被拆遷人的名義與拆遷人重新簽訂補償安置協(xié)議。

原則上，占有人對非法取得的房屋返還與否，不影響被拆遷人補償安置權利的行使。過錯方給他人造成損失的應承擔賠償責任，雙方都有過錯的要根據(jù)過錯大小確定賠償比例。對因協(xié)議無效而獲得的非法利益或?qū)嵤┑钠渌`法行為，應視不同情況予以追繳、罰款或拘留等民事制裁。

(五)關于房屋拆遷安置協(xié)議履行糾紛

拆遷人在安置房建設過程中，擅自改變安置房的結(jié)構(gòu)、面積、朝向等，致使拆遷安置合同無法履行，被拆遷人堅持要求依照協(xié)議補償或安置的，應判令拆遷人按合同約定的標準履行給付補償或安置的房屋，拆遷人拒絕執(zhí)行的，可采取劃撥拆遷人款項，在房地產(chǎn)交易市場按協(xié)議約定的內(nèi)容購置商品房交付給被拆遷人的方法，予以強制執(zhí)行。對于拆遷人將同一房屋安置給數(shù)個被拆遷人，應作為房屋確權糾紛案件審理，未取得爭議房屋所有權或使用權的被拆遷人，可另行起訴拆遷人，拆遷人應負另行安置或補償責任。

【北京金鉦律師事務律師對本案觀點】

《人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等問題的批復》(法復[1996]12號)(下稱“《批復》”)第二條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經(jīng)行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。2011年人民法院《民事案件案由規(guī)定》第83項將房屋拆遷安置補償合同糾紛案件明確列為民事案件。自新《行政訴訟法》及《適用解釋》實施后，應遵循新法優(yōu)于舊法原則，上述規(guī)定不應再繼續(xù)適用，當事人就拆遷補償安置協(xié)議案件提起訴訟的，應當適用新《行政訴訟法》及《適用解釋》。拆遷補償安置協(xié)議作為行政協(xié)議案件，應屬于行政訴訟受案范圍。北京金鉦律師事務所咨詢熱線：4000-428-110