首先了解一些房地產(chǎn)價格評估中的基本概念。

一、房地產(chǎn)價格評估的法律依據(jù)

房地產(chǎn)價格評估的法律依據(jù)即是常說的“兩法、一條例、一辦法、一規(guī)范”。具體指《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

順便提一下，房地產(chǎn)估價報告必須要有至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽字，才是有效的估價報告，估價師是一種專業(yè)資格，估價師的評估過程要遵循上述法律的規(guī)定，違反上述法律的，將受到處罰，情節(jié)嚴重的，可追究刑事責任。

二、房地產(chǎn)估價的四個原則

合法原則：即應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

使用原則：應以估價對象的使用為前提估價；

替代原則：估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格；

估價時點原則：估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

在這里解釋一下估價時點，是指 估價結(jié)果對應的日期，也就是說估價的結(jié)論也就是評估出的價值反應的是在某一特定時間的價值。征收拆遷中被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定或拆遷公告當日；征收規(guī)模大、分期分段實施的，也可以當期（段）房屋征收實施之日為評估時點。

三、被征收房屋價值

被征收房屋價值的概念是：被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；

不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

這里又要對公平交易做一個解釋，在征收拆遷中的公平交易一般可以從以下兩個方面理解：

（1）指補償與被征收拆遷財產(chǎn)價值相當，體現(xiàn)了政府雖然有強制性，但是在補償上不會讓為被征收拆遷人吃虧；

（2）指對全體被征收拆遷人適用統(tǒng)一的標準，體現(xiàn)被征收拆遷人之間的公平。

為避免視覺疲勞，下一篇將繼續(xù)對征收拆遷中的房地產(chǎn)價格評估做一些普及，在后續(xù)文章中，我也將對征收拆遷中可以訴訟的點，可以協(xié)商補償金額的點做出一些分析，大家有關(guān)心的問題，好的提議均可以告訴我。