墨爾本房?jī)r(jià)低于悉尼，可負(fù)擔(dān)性高于悉尼，卻在房?jī)r(jià)漲幅、投資回報(bào)率方面均高于悉尼。再加上墨爾本的宜居性，快速的人口增長(zhǎng)，教育水平等，可見(jiàn)墨爾本房產(chǎn)投資具備極大空間。一個(gè)城市的規(guī)劃必將影…… 根據(jù)澳大利亞房產(chǎn)信息網(wǎng)站Domain近日公布的調(diào)查結(jié)果顯示，在過(guò)去的一年里，墨爾本房?jī)r(jià)躍漲10萬(wàn)澳元，目前中位價(jià)已達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的88.1萬(wàn)澳元。單在過(guò)去的一個(gè)季度(2017 Q2)，墨爾本的房屋中位價(jià)上升了大約30,000澳元。在《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志公布的2017全球宜居城市排行榜中，墨爾本再次衛(wèi)冕，成為全球宜居城市榜首，這已經(jīng)是墨爾本連續(xù)7年獲此殊榮。

這項(xiàng)全球宜居城市調(diào)查主要依據(jù)5個(gè)版塊共30個(gè)影響因素進(jìn)行評(píng)分，包括基礎(chǔ)設(shè)施、文化和環(huán)境、教育、基建、醫(yī)療衛(wèi)生及穩(wěn)定性等。墨爾本的宜居不僅僅體現(xiàn)在他的環(huán)境。墨爾本生活、工作節(jié)奏都比較慢，城市綠地率高達(dá)40%，在墨爾本居住的人都是一種享受生活的狀態(tài)，這里有著成熟的商業(yè)配套以及優(yōu)質(zhì)的教育資源，墨爾本大學(xué)，莫納什大學(xué)都是澳洲的學(xué)府。

而宜居的墨爾本也正吸引著全球游客及移民的目光，據(jù)澳洲統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)顯示，自2013年以來(lái)，維州的人口增長(zhǎng)速度超過(guò)了其它州，預(yù)計(jì)墨爾本將在2050年之前超過(guò)悉尼，成為澳洲人口稠密的城市。墨爾本的宜居為其帶來(lái)人口紅利，無(wú)論是本地人還是新移民，都傾向于這座宜居之城。

目前悉尼總?cè)丝?80萬(wàn)人口，墨爾本440萬(wàn)人口，相差不到十分之一，但是公寓及別墅相加的平均房?jī)r(jià)至少有五分之一的差距。目前墨爾本有很大的空間沖擊悉尼的房?jī)r(jià)水平，在截止今年7月的過(guò)去一年里，墨爾本房?jī)r(jià)增值達(dá)13.8%，排名全澳漲幅，全球排名第18位。墨爾本的宜居聲名在外，其教育水準(zhǔn)同樣享譽(yù)全球。墨爾本大學(xué)、莫納什大學(xué)均在世界百?gòu)?qiáng)大學(xué)榜上，而在世界留學(xué)城市排行榜中，墨爾本更是位列澳洲榜首。高水平的教育加上宜居的環(huán)境，是海外學(xué)生留學(xué)的選擇。

墨爾本房產(chǎn)―被全球投資者視為極具升值潛力和投資價(jià)值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。講到房產(chǎn)增值，胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2017上半年胡潤(rùn)全球房?jī)r(jià)指數(shù)》報(bào)告顯示，墨爾本的房?jī)r(jià)上漲了13.7%，高于投資熱地悉尼12.2%的房?jī)r(jià)漲幅。

而在發(fā)布的另一項(xiàng)《2017上半年胡潤(rùn)海外置業(yè)投資回報(bào)指數(shù)》中，墨爾本的投資回報(bào)率同樣高于悉尼。胡潤(rùn)百富董事長(zhǎng)兼首席調(diào)查員胡潤(rùn)表示，全球房?jī)r(jià)漲幅是中國(guó)高凈值人群在考慮全球資產(chǎn)配置階段為關(guān)心的，這個(gè)報(bào)告能做參考。

墨爾本房?jī)r(jià)低于悉尼，可負(fù)擔(dān)性高于悉尼，卻在房?jī)r(jià)漲幅、投資回報(bào)率方面均高于悉尼。再加上墨爾本的宜居性，快速的人口增長(zhǎng)，教育水平等，可見(jiàn)墨爾本房產(chǎn)投資具備極大空間。一個(gè)城市的規(guī)劃必將影響房?jī)r(jià)，基礎(chǔ)設(shè)施完善的城市未來(lái)定能收獲可觀的增值收益。

墨爾本正在大刀闊斧地新建第三個(gè)機(jī)場(chǎng)，火車站，地鐵等。政府制定的《大墨爾本發(fā)展計(jì)劃》提到，到2050年，致力于將墨爾本建設(shè)成澳洲的商業(yè)和住宅中心――在墨爾本大都市范圍內(nèi)：新建6大就業(yè)集群、新增580萬(wàn)平方米的購(gòu)物商城、600萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓、新增工作崗位近170萬(wàn)。

一個(gè)城市的人口規(guī)模將對(duì)該城市房產(chǎn)發(fā)展起到?jīng)Q定性作用，因人口數(shù)量是維系房地產(chǎn)的剛性因素。在過(guò)去的一年里，墨爾本人口增速達(dá)到2.1%，這一增速領(lǐng)跑全澳。澳大利亞統(tǒng)計(jì)局官方預(yù)測(cè)，2056年墨爾本人口將增長(zhǎng)至800萬(wàn)，人口總數(shù)趕超悉尼。

人口增長(zhǎng)帶來(lái)龐大的住房需求，與此同時(shí)維州的新公寓、聯(lián)排別墅等批準(zhǔn)量下降，牛津經(jīng)濟(jì)研究所BIS預(yù)測(cè)，維州公寓動(dòng)工量也將從2015年的19,800套頂峰水平下降到2021年的7200套低位。墨爾本人口增長(zhǎng)呈爆炸式，房市將面臨供不應(yīng)求局面。在2017年世界留學(xué)城市排名中，墨爾本被評(píng)為世界五佳，悉尼跌出前十，僅排在第13，中國(guó)來(lái)墨爾本留學(xué)的學(xué)生人數(shù)也創(chuàng)下歷史記錄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，墨爾本市中心約有1.8萬(wàn)人擁有華人背景，其中，中國(guó)學(xué)生人口密集程度較高，將近4成。

留學(xué)生的存在，也是房地產(chǎn)投資回報(bào)的一個(gè)重要因素，因此，墨爾本的教育出口潛力，也為其房地產(chǎn)的繁榮提供了條件。留學(xué)生的高租房需求，為房產(chǎn)投資者提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金回流。一直以來(lái)，墨爾本房?jī)r(jià)保持著強(qiáng)勁上升趨勢(shì)。CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，在澳洲的609個(gè)百萬(wàn)澳元城區(qū)中，墨爾本共有141個(gè)，占據(jù)了墨爾本郵區(qū)的三分之一。而在5年前，墨爾本的百萬(wàn)澳元城區(qū)還只有30個(gè)。

CoreLogic房?jī)r(jià)報(bào)告也顯示，今年9月份，墨爾本的房?jī)r(jià)中位值約為$70.4萬(wàn)澳元，在截至2017年9月30日的過(guò)去一年中，墨爾本的房?jī)r(jià)上漲了12.1%，別墅和公寓的房?jī)r(jià)中位價(jià)則分別上漲了13.0%、9.3%。

宜居的墨爾本吸引大批海外人士及本土居民來(lái)墨爾本旅游、學(xué)習(xí)、工作生活，因此當(dāng)?shù)氐淖赓U市場(chǎng)異常火爆。SQM Research的數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，墨爾本房屋空置率低至1.9%，低于全國(guó)的平均水平2.2%，2017年以來(lái)，墨爾本的公寓租金要價(jià)上漲了4.5%。另外，澳洲人口普查數(shù)據(jù)顯示，2006-2016年期間，維州租房人數(shù)增長(zhǎng)了34萬(wàn)，近90%地區(qū)迎來(lái)租房人數(shù)增長(zhǎng)，作為首府城市的墨爾本，租賃市場(chǎng)將迎來(lái)黃金期。

房產(chǎn)拍賣結(jié)果是觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)有效參考，從本質(zhì)上講，清盤率是拍賣市場(chǎng)供給及需求狀況的寫(xiě)照，是反應(yīng)市場(chǎng)預(yù)期表現(xiàn)的首要指標(biāo)。清盤率越高，說(shuō)明房產(chǎn)越容易被賣出。墨爾本在二手房拍賣市場(chǎng)上總體表現(xiàn)是全澳的。2016年保持在75%左右，2017年墨爾本的拍賣市場(chǎng)維持強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，清拍率長(zhǎng)期維持在近80%好成績(jī)。與此同時(shí)，悉尼拍賣市場(chǎng)呈疲軟態(tài)勢(shì)，清拍率總體維持在近70%水平。