以往人們的觀念是，只有有了自己的房產(chǎn)，才能涉足房產(chǎn)投資領(lǐng)域。然而，在澳洲房產(chǎn)市場，越來越多的人卻選擇將首次置業(yè)定位于投資。

澳大利亞的房產(chǎn)估值公司Herron Todd White近的一份報告顯示：目前，澳洲越來越多的首次置業(yè)者不再以自住為買房的目標，而是選擇了投資用的物業(yè)。澳洲有13%的首次置業(yè)者準備選擇投資房作為他們的首套房。該比例在澳洲的大城市更高，悉尼所在的新州已經(jīng)上升到了24%，維州為20%。

現(xiàn)金流比房子更重要

首次置業(yè)的人為什么看中了獲取收益？其實，這是一個并不新鮮但卻具有前瞻眼光的投資法。羅伯特·清崎在《富爸爸，窮爸爸》中寫到: 不要成為金錢的奴隸，而是要成為金錢的主人。擁有了房產(chǎn)不一定就擁有了資產(chǎn)，它們很可能是負債！

如何區(qū)分房產(chǎn)是財富還是負債？就要看：資產(chǎn)變成可以隨時變現(xiàn)正向的現(xiàn)金流；而負債，則在不停地吸走你的現(xiàn)金流——比如按揭貸款的月供。

或許有人會說，按揭不是可以只還利息不還本金嗎？這樣以小成本持房，并期望未來房價上漲，豈不是樂事？可銀行并不是傻瓜呀。但今年3月開始，澳大利亞各大銀行已經(jīng)收緊了這種還款方式的借貸。

高房價低租金 悉尼墨爾本房租觸頂

這樣的形勢下，房屋的租金回報率，成為可靠的現(xiàn)金流來源；同時，這也將取代房價的增幅作為研判房產(chǎn)投資的標準。

事實上，觀念的變化對于房價甚至產(chǎn)生了震懾作用。來自CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，受公寓價格下跌影響，悉尼和墨爾本四月房價有所下降。目前悉尼房屋租金收益鎖緊，獨立屋下降了2.8%，單元房下降了3.8%。

這是投資者激增、租客轉(zhuǎn)而買房的共同結(jié)果；而這無疑加速了房屋空置率上升，從而導(dǎo)致租金進一步減少。疊加還息不還本的政策消失，那么高杠桿的投資者的大量穩(wěn)定的現(xiàn)金流要求，就只有靠租金滿足了。顯然墨爾本和悉尼的房產(chǎn)市場并不太適合他們了。

選對城市和項目 才能有收益

在墨爾本和悉尼的商業(yè)地產(chǎn)空置率已經(jīng)回落到4.7%（之前均值在7%左右），租金回報率卻可以實現(xiàn)8%；在布里斯班的別墅類出租收益基本在5%；黃金海岸由于即將承辦2018年英聯(lián)邦運動會，它的設(shè)施越發(fā)完善，人口呈現(xiàn)流入趨勢，短期內(nèi)房屋稀缺，租金市場也十分樂觀。相對于成熟的墨爾本和悉尼，布里斯班和黃金海岸更有發(fā)展空間。

不過，選對了城市，不一定就會有收益。如果在正確的時間和地點買到了錯誤的項目，同樣無法帶來預(yù)期的收益。比如，雖然說布里斯班投資前景看好，然而如果不知道城市大量的公寓存量造成了布里斯班房價和租金收益存在重大風(fēng)險，盲目投資了市中心公寓，那收益也就遠離投資者。這并不是空穴來風(fēng)，數(shù)據(jù)顯示，布里斯班內(nèi)城區(qū)的空置率，特別是大量公寓樓的空置率已經(jīng)上漲到了4.4%。（澳洲首府平均空置率僅有2.5%）

綜上，創(chuàng)富是人生的必修課，能不能交出滿意答卷，就要在看到人家成功創(chuàng)富、屢次創(chuàng)新的時候，也應(yīng)該更新自己的思路和眼界；這個過程中，如何平衡資產(chǎn)規(guī)模與負債，那就要用現(xiàn)金流的標準來衡量——能帶來現(xiàn)金流的房產(chǎn)，才是好的房產(chǎn)；能看準趨勢和認清方向的投資者，才能笑到后。