企業(yè)融資是指以企業(yè)為主體融通資金，使企業(yè)及其內(nèi)部各環(huán)節(jié)之間資金供求由不平衡到平衡的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。當(dāng)資金短缺時(shí)，以小的代價(jià)籌措到適當(dāng)期限，適當(dāng)額度的資金；當(dāng)資金盈余時(shí)，以的風(fēng)險(xiǎn)、適當(dāng)?shù)钠谙尥斗懦鋈?，以取得的收益，從而?shí)現(xiàn)資金供求的平衡。

消費(fèi)貸款申請(qǐng)條件：

（1） 借款人的有效身份證件原件和復(fù)印件；

（2） 當(dāng)?shù)爻Ｗ?hù)口或有效居住的證明材料；

（3） 借款人貸款償還能力證明材料。如借款人所在單位出具的收入證明、借款人納稅單、保險(xiǎn)單。

（4） 借款人獲得質(zhì)押、抵押額度所需的質(zhì)押權(quán)利、抵押物清單及權(quán)屬證明文件，權(quán)屬人及財(cái)產(chǎn)共有人同意質(zhì)押、抵押的書(shū)面文件；

（5） 借款人獲得保證額度所需的保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件；

（6） 保證人的資信證明材料；

（7） 社會(huì)認(rèn)可的評(píng)估部門(mén)出具的抵押物評(píng)估報(bào)告；

（8） 商業(yè)銀行規(guī)定的其他文件和資料。

內(nèi)部融資方式：

1、企業(yè)自有資金：包括企業(yè)設(shè)立時(shí)各出資方投入的資金，經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后從稅后利潤(rùn)中提取的盈余公積金，資本公積金(主要由接受捐贈(zèng)、資本匯率折算差額、股本溢價(jià)等形成)等資本由企業(yè)自有支配、長(zhǎng)期持有。自有資金是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和保證，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有嚴(yán)格要求。開(kāi)發(fā)商一般不太愿意動(dòng)用過(guò)多的企業(yè)的自有資金，只有當(dāng)項(xiàng)目的贏利性可觀、確定性較大時(shí)，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。

2、預(yù)收賬款：是指開(kāi)發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購(gòu)房者的定金，以及委托開(kāi)發(fā)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)這種方式可以提前籌集到必需的開(kāi)發(fā)資金。其中預(yù)購(gòu)房款主要指購(gòu)房者的個(gè)人按揭貸款，是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的重要來(lái)源。

外部融資的主要渠道和融資工具

1、上市融資：股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)債券：發(fā)行債券可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)大規(guī)模的長(zhǎng)期資金，用于土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中有長(zhǎng)期的資金需求時(shí)，債券是一種重要融資渠道。

3、銀行信貸：從銀行借款是開(kāi)發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以以此作為抵押，申請(qǐng)長(zhǎng)期信貸。我國(guó)的開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。

4、房地產(chǎn)投資信托：是采取公司或商業(yè)信托的形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股份或收益單位，吸收社會(huì)大眾投資者的資金，并委托專(zhuān)門(mén)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。它通過(guò)多元化的投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。

5、商業(yè)抵押擔(dān)保證券：這是一種商業(yè)證券化的融資方式，即將不動(dòng)產(chǎn)貸款中的商用房產(chǎn)抵押貸款匯集到一個(gè)組合抵押貸款中，通過(guò)證券化過(guò)程及債券形式向投資者發(fā)行。

6、其他融資方式：利用外資、回租融資、回買(mǎi)融資、租賃融資、夾層融資等等。