固定資產(chǎn)貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于固定資產(chǎn)項(xiàng)目投資的中長(zhǎng)期貸款。

按貸款用途分為基本建設(shè)貸款和技術(shù)改造貸款：

1、基本建設(shè)貸款：是指用于經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的基本建設(shè)項(xiàng)目的中長(zhǎng)期貸款?；窘ㄔO(shè)項(xiàng)目是指按一個(gè)總體設(shè)計(jì)，由一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程所構(gòu)成或組成的工程項(xiàng)目的總和，包括新建項(xiàng)目、擴(kuò)建項(xiàng)目、全廠性遷建項(xiàng)目、恢復(fù)性重建項(xiàng)目等。

2、技術(shù)改造貸款：是指用于經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的技術(shù)改造項(xiàng)目的中長(zhǎng)期貸款。技術(shù)改造項(xiàng)目是指在企業(yè)原有生產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，采用新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝、新材料，推廣和應(yīng)用科技成果進(jìn)行的更新改造工程。

公積金貸款條件：

1.只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請(qǐng)住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請(qǐng)住房公積金貸款。

2.參加住房公積金制度者要申請(qǐng)住房公積金個(gè)人購房貸款還必須符合以下條件：即申請(qǐng)貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月。因?yàn)?，如果職工繳存住房公積金的行為不正常，時(shí)斷時(shí)續(xù)，說明其收入不穩(wěn)定，發(fā)放貸款后容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

3.配偶一方申請(qǐng)了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因?yàn)椋》抗e金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時(shí)提供的金融支持，是一種"住房保障型"的金融支持。

4.貸款申請(qǐng)人在提出住房公積金貸款申請(qǐng)時(shí)，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)。當(dāng)職工有其他債務(wù)纏身時(shí)，再給予住房公積金貸款，風(fēng)險(xiǎn)就很大，違背了住房公積金運(yùn)作的原則。

5.公積金貸款期限長(zhǎng)不超過30年。辦理組合貸款的，公積金貸款和商業(yè)性住房貸款的貸款期限必須一致。

外部融資的主要渠道和融資工具

1、上市融資：股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。

2、房地產(chǎn)開發(fā)債券：發(fā)行債券可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大規(guī)模的長(zhǎng)期資金，用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中有長(zhǎng)期的資金需求時(shí)，債券是一種重要融資渠道。

3、銀行信貸：從銀行借款是開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金，在開發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以以此作為抵押，申請(qǐng)長(zhǎng)期信貸。我國的開發(fā)商向銀行申請(qǐng)貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。

4、房地產(chǎn)投資信托：是采取公司或商業(yè)信托的形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或收益單位，吸收社會(huì)大眾投資者的資金，并委托專門管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。

5、商業(yè)抵押擔(dān)保證券：這是一種商業(yè)證券化的融資方式，即將不動(dòng)產(chǎn)貸款中的商用房產(chǎn)抵押貸款匯集到一個(gè)組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發(fā)行。

6、其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

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