鳥(niǎo)瞰圖就象從高處鳥(niǎo)瞰制圖區(qū)，比平面圖更有真實(shí)感。視線與水平線有一俯角，圖上各要素一般都根據(jù)透視投影規(guī)則來(lái)描繪，其特點(diǎn)為近大遠(yuǎn)小，近明遠(yuǎn)暗。如直角坐標(biāo)網(wǎng)，東西向橫線的平行間隔逐漸縮小，南北向的縱線交會(huì)于地平線上一點(diǎn)（滅點(diǎn)），網(wǎng)格中的水系、地貌、地物也按上述規(guī)則變化。

鳥(niǎo)瞰圖可運(yùn)用各種立體表示手段，表達(dá)地理景觀等內(nèi)容，可根據(jù)需要選擇理想的俯視角度和適宜比例繪制。其中塊狀鳥(niǎo)瞰圖不僅可表示地形，而且可看到前側(cè)、左側(cè)或右側(cè)的地殼截面，可表示地質(zhì)基礎(chǔ)與地形的關(guān)系，并能揭示喀斯特地區(qū)地下溶洞的結(jié)構(gòu)等。

此時(shí)的設(shè)計(jì)方案只需用文字表達(dá)建筑物的樓層數(shù)，用等高線表示地形，由于設(shè)計(jì)比較簡(jiǎn)單，容易修改，能快方便地激發(fā)規(guī)劃師的靈感。在方案的深入階段，平面表現(xiàn)空間效果是無(wú)法完成的任務(wù)，這時(shí)就需要用一點(diǎn)透視?shū)B(niǎo)瞰圖詳細(xì)描述中心節(jié)點(diǎn)的內(nèi)容。

對(duì)于圖紙，甲方很難完全理解和把握，而借助直觀的鳥(niǎo)瞰圖，他們的想象力就能程度的接近真實(shí)商業(yè)中心，為規(guī)劃師與甲方的交流提供方便。同時(shí)也為建筑專業(yè)的工作人員提供直觀的信息。