商業(yè)用地土地使用權(quán)年限為40年，住宅用地土地使用權(quán)年限70年，要想把商業(yè)用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的。要想把你的一套房屋改變土地使用性質(zhì)是不能的。按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)。

為計(jì)算方便，可以通過速算公式計(jì)算：

土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

(0、5%、15%、35%分別對(duì)應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。

當(dāng)然，若稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)以上數(shù)據(jù)不夠真實(shí)，會(huì)要求對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或扣除費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

4、企業(yè)所得稅：按25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。

5、印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。

如果跨度為24*2=48米，那么鋼結(jié)構(gòu)廠房造價(jià)應(yīng)該是在350元每平米左右，而土建造價(jià)應(yīng)該是在160元每平米左右。如果跨度為單跨48米，那么鋼結(jié)構(gòu)廠房造價(jià)應(yīng)該在500元左右，土建造價(jià) 應(yīng)該在150元每平米左右，如果是帶吊車的廠房，這個(gè)就不好說，要根據(jù)吊車的起重噸位，鋼結(jié)構(gòu)廠房造價(jià)應(yīng)該在500-900元每平米，吊車噸位不大于75噸，土建造價(jià)應(yīng)該在200元每平米左右。 而鋼結(jié)構(gòu)廠房預(yù)算基本是在5萬左右。

如果不帶吊車，造價(jià)會(huì)下降，跨度的變化對(duì)造價(jià)的影響則分幾種情況：

（1）、超過15米的廠房，隨著跨度的增加單位面積的造價(jià)會(huì)下降，但是從15米開始，隨著跨度減小單位面積的造價(jià)反而會(huì)上升；

（2）、廠房的人力成本問題，像這種簡(jiǎn)單鋼結(jié)構(gòu)廠房就大概二十個(gè)人力左右3個(gè)月的時(shí)間可以完工，平均每個(gè)人每月的開銷是3000元左右；

（3）、廠房的技術(shù)成本，在前期的設(shè)計(jì)和制圖相對(duì)于普通房屋過程要復(fù)雜，必須找到實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的，這種準(zhǔn)備工作務(wù)必做到否則會(huì)造成很大的浪費(fèi)，保守估計(jì)的成本也至少是上萬元 ；

（4）、其他很多工程方面出現(xiàn)問題的代價(jià)成本；

綜合考慮后，大概是在至少7000每平方左右的價(jià)位。