惠州【雅居樂花園】（瓏禧花園）
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在惠州南站新城旁的新橋東片區(qū)經(jīng)營(yíng)了雅居樂花園近十年之后，雅居樂地產(chǎn)今年在該項(xiàng)目地塊近旁，又新近開發(fā)推售了另一個(gè)“姊妹版”全新樓盤——雅居樂瓏禧花園（備案名：瓏禧花園），這也是雅居樂在惠陽(yáng)大亞灣地區(qū)打造的第二個(gè)作品。目前該項(xiàng)目已開放營(yíng)銷中心和樣板房，首批高層新品已于9月正式備案入市銷售，均價(jià)1.19萬(wàn)元/㎡，帶裝修交房，戶型產(chǎn)品為建面約85-119㎡3-4房。
【開發(fā)商簡(jiǎn)介】
雅居樂地產(chǎn)控股有限公司1992年開始涉足房地產(chǎn)，2005年在香港聯(lián)合交易所主板上市，26年所開發(fā)項(xiàng)目遍布50余城。該企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)為主，同時(shí)亦涉足物業(yè)管理、商用物業(yè)及酒店經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域。其代表項(xiàng)目有廣州雅居樂花園、廣州雅居樂中心、海南清水灣、海南萊佛士度假酒店、中山凱茵新城、南京長(zhǎng)樂渡等。在惠州惠城區(qū)開發(fā)有惠州白鷺湖，惠陽(yáng)雅居樂為惠灣項(xiàng)目。
【項(xiàng)目區(qū)位及交通】
雅居樂瓏禧花園位于惠陽(yáng)區(qū)淡水街道新橋村排浪地段新樂大道10號(hào)，惠大高速東側(cè)約330米，距離西南方向的惠州南站直線距離約3.7公里。
項(xiàng)目屬于淡水城區(qū)新橋東片區(qū)與南站新城片區(qū)交界處范圍。根據(jù)惠陽(yáng)區(qū)住建局對(duì)南站新城片區(qū)的規(guī)劃界定，南站新城北以白云路為界、南至廈深鐵路、東至惠澳高速、西至淡水河，規(guī)劃用地面積11.9平方公里。瓏禧花園項(xiàng)目位于南站新城核心規(guī)劃區(qū)的東側(cè)，屬于南站新城輻射范圍。
按照《南站新城示范區(qū)城市設(shè)計(jì)（草案）公示》，片區(qū)內(nèi)道路將形成“三橫五縱”的主干路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，三橫為中山東路、白云路和金星大道；五縱為站前路、內(nèi)環(huán)東路和新增三條內(nèi)部通道。圖中的大門埔路和緯五路兩條東西走向的次干路未來(lái)可與項(xiàng)目接駁。
市政道路方面，目前項(xiàng)目通往外部的市政路僅有一條規(guī)劃路為新樂大道，周邊主干道有惠澳大道和白云路。由新樂大道轉(zhuǎn)至惠澳大道南行，接惠大連接線通往惠州南站，全程約7公里，車程15分鐘左右；惠澳大道北行轉(zhuǎn)白云路可通往惠陽(yáng)淡水城區(qū)；項(xiàng)目門前的新樂大道-大門埔路至白云路一段目前有部分仍在修建當(dāng)中；惠澳大道北行還可通往惠城區(qū)方向。
軌道交通方面，項(xiàng)目距離惠州南站實(shí)際車程約7公里，目前深圳-惠州-汕尾的捷運(yùn)化列車已開通，到深圳北站約30分鐘。根據(jù)惠州市城市軌道交通線網(wǎng)近期規(guī)劃，深圳地鐵14號(hào)線惠州段、惠州地鐵1號(hào)線均設(shè)惠州南站，實(shí)現(xiàn)與深圳及惠州主城區(qū)的快速連接，距離項(xiàng)目較近的站點(diǎn)為深圳14號(hào)線新橋站和惠州南站。但目前惠州軌道交通規(guī)劃建設(shè)尚處于停滯狀態(tài)，動(dòng)工時(shí)間未知。近期有傳出深惠城際和深大城際正在前期規(guī)劃當(dāng)中，此外也不排除會(huì)將惠大鐵路改為客運(yùn)線的可能性，關(guān)于軌道交通規(guī)劃信息一切已官方公布為準(zhǔn)。
高速路方面，距離項(xiàng)目近的為惠大高速新橋和淡水東出入口，并與深汕高速、惠深沿海高速接駁。從深圳光明區(qū)寶安區(qū)、福田、南山、龍華區(qū)出發(fā)，可由機(jī)荷高速轉(zhuǎn)深汕高速，直轉(zhuǎn)惠大高速，在淡水東出口或者新橋出口下高速，沿惠澳大道到達(dá)項(xiàng)目。從深圳羅湖、鹽田、大鵬出發(fā)，可由沿海高速轉(zhuǎn)惠大高速，在新橋出口下高速，沿惠澳大道到達(dá)項(xiàng)目。從深圳龍崗出發(fā)，可由深汕轉(zhuǎn)惠大高速，由新橋出口下，沿惠澳大道到達(dá)項(xiàng)目。
項(xiàng)目周邊北側(cè)和南側(cè)主要是工業(yè)區(qū)和原住民居住區(qū)，的新建商品住宅小區(qū)就是東側(cè)雅居樂地產(chǎn)開發(fā)的另一個(gè)成熟大盤雅居樂花園。
【區(qū)位發(fā)展】
項(xiàng)目所在的南站新城片區(qū)，以香港、深圳北站金融發(fā)展中心為樣本，惠州南站新城構(gòu)建多元的城市生活新格局。總體規(guī)劃約11.8平方公里，總投資167億元，規(guī)劃發(fā)展商貿(mào)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、星級(jí)酒店、金融會(huì)展，打造全系的城市商務(wù)新中心生活城區(qū)，可容納23-25萬(wàn)人居住的 “軌道新城”和一體化軌道新城，規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容包括2個(gè)綜合體育文化中心、5個(gè)文化活動(dòng)中心、14所學(xué)校、17所幼兒園、2個(gè)綜合醫(yī)院等城市配套。而項(xiàng)目所在位置，處于南站新城西南角，與淡水主城區(qū)相交匯的區(qū)域。
南站新城作為惠州環(huán)大亞灣新區(qū)的三個(gè)起步區(qū)之一，是服務(wù)惠陽(yáng)、大亞灣區(qū)和深圳東部地區(qū)的惠陽(yáng)新中心區(qū)，未來(lái)發(fā)展目標(biāo)為粵港澳大灣區(qū)的區(qū)域服務(wù)平臺(tái)（RSP），將承接南站新城商務(wù)總部、軟件和電子信息等產(chǎn)業(yè)功能，設(shè)計(jì)目標(biāo)為粵港澳大灣區(qū)立體生態(tài)城市。相關(guān)投資合作協(xié)議簽約儀式已于2017年7月舉行，但目前進(jìn)展較緩慢。
【項(xiàng)目規(guī)劃及動(dòng)態(tài)】
雅居樂瓏禧花園項(xiàng)目，占地面積約3.4萬(wàn)㎡，建筑面積約18萬(wàn)㎡，總戶數(shù)1231戶，容積率4.12，綠化率30%。項(xiàng)目由6棟高層產(chǎn)品，其中1棟1單元32層、1棟2單元33層、2-4棟33層、5-6棟32層。
目前項(xiàng)目首批產(chǎn)品2-5棟已經(jīng)取得預(yù)售許可，主推5棟新品；高層產(chǎn)品戶型主要為建面約85-119㎡3-4房，帶裝修交樓，均價(jià)1.19萬(wàn)元/㎡。
【戶型分析】
目前項(xiàng)目主推的5棟，有兩個(gè)單元，其中1單元每層5戶，2單元每層4戶；產(chǎn)品戶型有5種，其中分布于1單元的有85㎡2+1房1衛(wèi)A戶型、86㎡2+1房1衛(wèi)B戶型、105㎡2+1房2衛(wèi)C戶型，分布于2單元的有105㎡2+1房2衛(wèi)C戶型、104㎡2+1房2衛(wèi)D戶型和119㎡3+1房2衛(wèi)E戶型。從戶型面積段來(lái)說(shuō)，主要適合三口以上剛需型家庭和輕度改善型家庭置業(yè)。以下對(duì)戶型做逐個(gè)解析：
A戶型，建面約85㎡，2+1房2廳1衛(wèi)
東北朝向的2+1房，豎廳結(jié)構(gòu)；客餐廳開間和進(jìn)深都比較舒適，廚房和生活陽(yáng)臺(tái)既可以相互獨(dú)立也可納為一體，東北向主景觀陽(yáng)臺(tái)可觀賞遠(yuǎn)處山體景觀，但采光稍差；主臥和次臥也為東北向采光，西南側(cè)入戶陽(yáng)臺(tái)可獨(dú)立成一個(gè)房間。
B戶型，建面約86㎡，2+1房2廳1衛(wèi)
90㎡以下面積段很少見的南北通透型小三房。入戶北側(cè)的廚房，尺寸相對(duì)比較寬敞，且有較好采光；南側(cè)的客廳和南向主景觀陽(yáng)臺(tái)開間3.5m，北側(cè)的餐廳和小陽(yáng)臺(tái)開間約3m；主臥和次臥為南向，北側(cè)入戶陽(yáng)臺(tái)可獨(dú)立成一個(gè)房間。由于該戶型處于5棟1單元西側(cè)端頭位，因此南北兩方向的采光通風(fēng)條件較好。該戶型很可能是目前在售小三房戶型中性價(jià)比的一個(gè)。
C戶型，建面約105㎡，2+1房2廳1衛(wèi)
豎廳結(jié)構(gòu)的大三房戶型，位于5棟兩個(gè)單元的南側(cè)端頭位，南向及東西向采光不受遮擋。該戶型與A戶型結(jié)構(gòu)布局基本一致，但各房間的尺寸更為寬宥，且主臥配有獨(dú)立衛(wèi)生間。
D戶型，建面約104㎡，2+1房2廳1衛(wèi)
南北通透格局的大三房戶型。入戶處設(shè)計(jì)一個(gè)次臥，適合家庭中的老人居住，私密性更好；客餐廳開間3.7m，配南北雙陽(yáng)臺(tái)，采光通風(fēng)條件很好；三間臥室（含入戶陽(yáng)臺(tái)可獨(dú)立成一個(gè)臥室）的尺寸都比較寬敞?？傮w來(lái)說(shuō)是個(gè)比較舒適的大三房。
E戶型，建面約119㎡，2+1房2廳1衛(wèi)
戶型優(yōu)勢(shì)的南北通透型大四房戶型。戶型結(jié)構(gòu)布局與D戶型相似，客餐廳開間達(dá)到了3.8m，同樣有一間入戶陽(yáng)臺(tái)可獨(dú)立成一個(gè)房間。由于位于5棟2單元的西北端頭位置，因此該戶型可以享受三面無(wú)遮擋采光通風(fēng)的條件。
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