在經(jīng)過前期周密的市場調(diào)研，正確把握項目發(fā)展方向的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目形象、功能組合、規(guī)模檔次、目標(biāo)客戶、物業(yè)價值等核心內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)論證，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)定位及策劃項目的整體框架，為項目提供可行性的開發(fā)方案。

1、項目地塊解析

在項目市場發(fā)展趨勢研究的基礎(chǔ)上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)形態(tài)，并對項目周邊環(huán)境地塊的狀況性質(zhì)進(jìn)行研究，分析其對本地塊可能之影響。

2、項目區(qū)位分析

主要針對項目周邊地塊的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，了解項目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。

3、項目地塊條件分析

主要針對項目地塊的開發(fā)條件進(jìn)行透徹分析，找出影響項目發(fā)展的因素。

A、項目SWOT分析(優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅)：分析項目發(fā)展的重要及難點，明確項目本身的優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅等。

B、項目發(fā)展方向把握：在了解市場環(huán)境、片區(qū)發(fā)展及地塊條件基礎(chǔ)上，對項目發(fā)展方向、可能功能物業(yè)進(jìn)行預(yù)測，提供細(xì)供市場調(diào)研方向。

C、項目發(fā)展形象定位及概念定位：確定項目的發(fā)展形象，為項目定位與規(guī)劃設(shè)計提供方向。

D、項目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位：主要包括項目內(nèi)部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關(guān)聯(lián)性控制。

E、項目開發(fā)規(guī)模與檔次定位：根據(jù)項目發(fā)展主題，并結(jié)合項目所處市場背景環(huán)境，確定項目主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模與檔次。

F、項目目標(biāo)客戶定位：主要確定項目各功能物業(yè)的客戶階層、消費群體，為項目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。

G、項目價值定位(含財務(wù)分析)：根據(jù)項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現(xiàn)有物業(yè)供應(yīng)價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢等因素，明確項目各功能物業(yè)的價格水平。