城市房屋拆遷的完善

(一) 正確處理好拆遷人與拆遷人.政府的利益關(guān)系

房屋拆遷，實際上涉及到三方主體利益即房主的房屋所有權(quán)、政府的土地所有權(quán)和開發(fā)商的開發(fā)權(quán)，從公正意義上說應(yīng)該是由三者來分享開發(fā)利益，但目前的立法著重保護政府和開發(fā)商利益。從保障拆遷順利進行和維護社會穩(wěn)定的長遠目標來看，構(gòu)造一個維護三者利益平衡的法律系統(tǒng)勢在必行。在今天的城市化發(fā)展過程中，拆遷的直接目的越來越多元化了，單純地直接用于公益目的的征地越來越少，與之相對的商品房、休閑度假村等開發(fā)項目興盛起來了。在這種背景下，加之公民的財產(chǎn)權(quán)利意識的增強，要求我們重新審視現(xiàn)行的房屋拆遷立法。要真正實現(xiàn)被拆遷人與拆遷人、政府三者之間的利益平衡，就必須確立按市場價格補償?shù)幕驹瓌t和基本標準。這里需要強調(diào)的是，政府對拆遷負有特別監(jiān)督的職責(zé)，千萬不要像眼下許多地方政府所做的那樣，將補償金總括性地包干給開發(fā)商，然后就一概不管不問了。因此，在立法的完善方面，有必要對政府的特別監(jiān)督職責(zé)予以明確規(guī)定。

真正實現(xiàn)三者之間的利益平衡，必須從立法上解決以下問題：首先，房屋拆遷立法應(yīng)將出于商業(yè)目的的拆遷與出于社會公益目的的拆遷區(qū)別開來；其次，對出于商業(yè)目的的拆遷應(yīng)確定特別的程序和原則。，商業(yè)拆遷規(guī)劃立項時，應(yīng)公告征求廣大被拆遷人意見，確保被拆遷人的知情權(quán)和異議權(quán)，并建立被拆遷人大會或代表大會制度；第二，拆遷評估機構(gòu)應(yīng)由開發(fā)商與被拆遷人共同選定；第三，應(yīng)建立拆遷安置補償費用專項監(jiān)管制度；第四，取消對商業(yè)拆遷中的行政裁判制度，未經(jīng)法院判決，不得強制拆遷；后，政府應(yīng)強化對開發(fā)商的管理，除檢查規(guī)劃、立項等工作外，對拆遷人與被拆遷人之間的糾紛應(yīng)發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，但不應(yīng)對被拆遷人作出強制性的行政決定。

(二) 完善立法

加快制定與物全法相適應(yīng)的實施細則的步伐.《中華人民共和國物全法》第42條規(guī)定:”為了公共利益的需要依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位.個人的房屋及其他不動產(chǎn).”然而《物全法》并未對公共利益的范圍作出明確的界定,不能更進一步體現(xiàn)在實施中的作用.在實踐中可能會遇到許多麻煩.我認為有必要在后續(xù)的《物全法》的司法解釋中細化公共利益的范圍和標準.制定《物全法》實施細則.不僅為城市房屋征收和拆遷及訴訟提供明確的司法審查標準而且可指導(dǎo)與此相關(guān)的其他方面的實踐。