城市房屋拆遷中的問題

(一) 拆遷許可證取得中存在的問題

近年來，隨著我國城市房屋建設(shè)的快速發(fā)展，房屋拆遷引發(fā)的相關(guān)問題已經(jīng)相當(dāng)嚴重。其中首要的問題是，開發(fā)商無需同房主協(xié)商就可以直接申請并獲得政府許可進行拆遷，公民房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)事實上已經(jīng)變得非常脆弱，在房地產(chǎn)開發(fā)商持有的拆遷許可證前，居民的《私有房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》變成廢紙一張。我們知道 城市發(fā)展需要拆遷，沒有拆遷就沒有發(fā)展，但是，我們不能把拆遷建立在對私有財產(chǎn)的侵害上。在我國長期的拆遷歷史中恰恰忽視了這個問題，只是到了近，我們才關(guān)心起私人財產(chǎn)權(quán)問題，但立法對此沒有給予“足夠”的重視，嚴重一點說，現(xiàn)在有的房屋拆遷是一種大規(guī)模的、有組織的對私人財產(chǎn)權(quán)的侵犯，不但直接侵害了私人財產(chǎn)權(quán)，而且也引發(fā)了社會極大的不穩(wěn)定，破壞了人們對法治的信心。

《行政許可法》第三十六條規(guī)定：“行政機關(guān)對行政許可申請進行審查時，發(fā)現(xiàn)行政許可事項直接關(guān)系他人重大利益的，應(yīng)當(dāng)告知該利害關(guān)系人。申請人、利害關(guān)系人有權(quán)進行陳述和申辯。行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)聽取申請人、利害關(guān)系人的意見。” 第四十七條：“行政許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關(guān)系的，行政機關(guān)在作出行政許可決定前，應(yīng)當(dāng)告知申請人、利害關(guān)系人享有要求聽證的權(quán)利；申請人、利害關(guān)系人在被告知聽證權(quán)利之日起五日內(nèi)提出聽證申請的，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)組織聽證。”第五十三條：“實施本法第十二條第二項所列事項的行政許可的，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣等公平競爭的方式作出決定。但是，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！逼涞诙検牵骸坝邢拮匀毁Y源開發(fā)利用、公共資源配置以及直接關(guān)系公共利益的特定行業(yè)的市場準(zhǔn)入等，需要賦予特定權(quán)利的事項?！?按照這樣的原則，房屋拆遷許可也應(yīng)該事先告之被拆遷人，并且由政府和被拆遷人協(xié)商規(guī)定一定的底價，在具備資質(zhì)的開發(fā)商中實行招標(biāo)或拍賣的方式確定許可證的獲得者。

(二) 被拆遷人的權(quán)利救濟方面存在的問題

1、當(dāng)前開發(fā)商熱衷于房屋拆遷的關(guān)鍵原因在于拆遷成本很低，而造成這一不公正結(jié)果的因素就是在補償費用和安置問題上幾乎都是由開發(fā)商單方?jīng)Q定的，房主在整個拆遷過程中沒有表達自己意愿、維護自己合法權(quán)益的機會。實際上，補償費用和安置就是房主喪失房屋所有權(quán)的對價，房主對此豈能沒有發(fā)言權(quán)？

開發(fā)商是強者，房主是弱者，這一強一弱不僅表現(xiàn)在前者是有組織的經(jīng)濟勢力強大的團體，還表現(xiàn)在信息的不對稱上，前者擁有的信息。因此，應(yīng)該有適當(dāng)程序保障房主在整個拆遷過程中有機會表達自己的意見，主張自己的權(quán)利。首先，在房屋價格評估上，應(yīng)取消由開發(fā)商聘請評估機構(gòu)來評估的做法，采取公開、公正的程序如招標(biāo)等方式來選擇評估機構(gòu)，保障公正評估。其次，應(yīng)建立拆遷談判機制，讓房主和開發(fā)商有一個平等交流的機會，平等協(xié)商補償費用和安置問題。在補償問題上，完全等價有償?shù)匮a償房主的損失是不可能的，完全滿足開發(fā)商的利益更不應(yīng)該，這里要貫徹適當(dāng)補償原則。適當(dāng)補償是從充分補償被拆遷人利益的角度上而言的，補償?shù)绞裁闯潭炔攀沁m當(dāng)?shù)模窟@要結(jié)合具體情況而定。但可以肯定的是，拆遷補償不僅要補償被拆遷人的房屋損失，而且還要補償被拆遷人的宅基地使用權(quán)。當(dāng)前房屋拆遷中存在的一個重大問題就是補償數(shù)額過低，之所以過低，原因正在于只補償被拆遷人的地上建造物，而不補償其宅基地使用權(quán)。

2、雖然我們說拆遷中的開發(fā)利益應(yīng)該返還社會，但實際上其中的大部分利益被開發(fā)商拿走，政府也從中得到了很多，惟獨較少獲得開發(fā)利益的就是被拆遷人。這一結(jié)果的出現(xiàn)，固然與目前我國的土地所有制有較大關(guān)系，但和拆遷立法的不完善也有關(guān)。至少，從程序上看，拆遷補償?shù)闹匾瓌t即先協(xié)商后拆遷的原則必須得以貫徹執(zhí)行；此外，從實體上看，國家應(yīng)該制定拆遷各方都能夠接受的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷補償方式和方法。很遺憾，目前有關(guān)的拆遷規(guī)定在這個問題上非常模糊，或者根本就沒有具體規(guī)定，被拆遷人的利益能否得到保障，完全取決于開發(fā)商的實力和信譽。為解決這個問題，立法必須從實體上和程序上明確以下幾個問題：在實體上，必須明確開發(fā)商和被拆遷人之間的法律關(guān)系，拆遷是開發(fā)商收購被拆遷人的財產(chǎn)？還是將被拆遷人的財產(chǎn)作為股權(quán)投資？如果是收購，按什么價格收購？如果是股權(quán)投資，如何在開發(fā)商和被拆遷人之間分配開發(fā)利潤？在程序上，要建立拆遷補償安置資金監(jiān)控程序。首先，要事先測算資金監(jiān)控數(shù)額，在發(fā)放拆遷許可證前，政府部門應(yīng)對拆遷范圍進行摸底調(diào)查，結(jié)合房屋產(chǎn)權(quán)管理部門登記的資料，確定監(jiān)控資金數(shù)額，以保障被拆遷人能夠按時、按標(biāo)準(zhǔn)得到補償安置。其次，指定特定銀行保管并監(jiān)控該資金?？顚Ｓ茫涫褂帽仨毥?jīng)過三方簽字確認。

3、當(dāng)前的房屋拆遷，由于行政權(quán)力的介入，加之有關(guān)拆遷補償和安置都是由開發(fā)商一個人說了算，是霸王條款，被拆遷人同意也罷，不同意也罷，都得拆，嚴重侵害了被拆遷人的利益。同時，由于一部分被拆遷人有搭便車的心理，開發(fā)商又推出一些“先搬遷先獎勵”的措施，造成被拆遷人之間在補償上的不公平。因此，為保障拆遷補償和安置的公平，立法應(yīng)允許被拆遷人成立被拆遷人大會，由其商同開發(fā)商選定拆遷評估機構(gòu)，公平合理地確定拆遷補償費用和安置方案.

頒布的《城市房屋拆遷管理條例》中關(guān)于補償安置的規(guī)定非常不合理，它閉塞了被拆遷人獲得民事救濟的渠道。依據(jù)該規(guī)定，被拆遷人不滿開發(fā)商提出的補償安置方案時，開發(fā)商可以申請房屋拆遷管理部門裁決，若房主不服，其只能就此裁決向法院提起行政訴訟，而不能以開發(fā)商為被告提起民事訴訟。但在行政訴訟中，法院原則上只審查行政行為的合法性，不涉及合理性。因此，這對房主非常不利。而且依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，開發(fā)商可以在房主提起訴訟前強行拆遷，由此導(dǎo)致的后果是：１）法院無法審查該補償費用或安置是否合理，因為房屋已經(jīng)被拆毀；２）迫使法院維持拆遷，因為房屋拆遷已成定局，無法恢復(fù)原狀。這種強制拆遷固然有利于提率，但是否兼顧了公平？這種強制拆遷是一種嚴重侵犯私人財產(chǎn)權(quán)的行為。個人的財產(chǎn)權(quán)，除了依照司法程序外，不被其他任何組織或個人非法剝奪。像強制拆遷這樣可以在法院作出生效判決前剝奪個人的房屋所有權(quán)，確實是違背法律原則的。

4、從法理上講，行政機關(guān)的具體行政行為一經(jīng)作出，就產(chǎn)生公定力、拘束力和執(zhí)行力。我國《行政訴訟法》第四十四條也規(guī)定，訴訟期間，不停止具體行政行為的執(zhí)行。這就是說，只要政府的拆遷命令已經(jīng)作出，強制拆遷就獲得了合法性。但是，合法的，不一定合理。強制拆遷制度雖然有其一定的合法性，但還得和行政補償制度和行政賠償制度配套，否則就會成為侵犯私人利益的幫兇。如果強制拆遷后被法院的生效判決確認為違法，應(yīng)該予以賠償；如果被確認為合法，則應(yīng)該實行補償?；蛘吒訌氐滓恍?，不必區(qū)分合法還是違法，只要是強制拆遷導(dǎo)致的危害或者利益的減少，拆遷人都必須負責(zé)填補。只要建立起這樣的制度，強制拆遷的一系列問題就可以迎刃而解了為保障將來法院能夠公正審理這類案件，我認為現(xiàn)在的強制拆遷應(yīng)該受到兩點限制。一是房屋拆遷管理部門自己不能進行強制拆遷；二是在強制拆遷時應(yīng)進行證據(jù)保全，為以后判斷拆遷是否合理提供依據(jù)。在民事訴訟中，誰主張誰舉證，房屋拆遷中的強制拆遷可以在法院審理前強行拆除房屋，房子都沒有了，被拆遷人如何去舉證拆遷補償或安置不合理呢？被拆遷人的敗訴也就在所難免了。?

如果出于社會公共利益目的而進行強制拆遷，應(yīng)當(dāng)說具有一定合理性；但如果為商業(yè)性目的而在法院判決前給予強制拆遷，這就有問題了。因為，，在房屋拆遷中，被拆遷人處于弱勢地位，行政權(quán)力的介入應(yīng)該保護弱者而非強者。第二，從法理上講不通，開發(fā)商與被拆遷人本是平等的民事主體，在商業(yè)性拆遷法律關(guān)系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問題，應(yīng)通過民事訴訟程序終由法院裁決。行政部門事先強行拆遷，是行政權(quán)對司法權(quán)的粗暴干預(yù)。因此，雖然《城市房屋拆遷管理條例》第十七條規(guī)定，被拆遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，可以由房屋拆遷管理部門申請人民法院強制拆遷，但是這一規(guī)定毫無道理，既不能保護被拆遷人的合法權(quán)益，又違背了法治的基本原則。