明確估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況
1．土地使用權(quán)價(jià)值是城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象。在我國(guó)遵循房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體相一致的原則；因此，城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~是包括被拆遷房屋實(shí)體和其所占用的土地使用權(quán)在內(nèi)的一個(gè)完整的公平的市場(chǎng)價(jià)格。土地使用權(quán)的權(quán)益和房屋建筑物實(shí)體形態(tài)構(gòu)成了城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的基礎(chǔ)。城市拆遷評(píng)估中針對(duì)不同用地性質(zhì)的房地產(chǎn)，估價(jià)中應(yīng)該堅(jiān)持以下原則：
一是依法以有償出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，可以視為提前收回土地使用權(quán)。在估價(jià)中應(yīng)該根據(jù)土地剩余使用年限評(píng)估正常市場(chǎng)價(jià)格。
二是依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，評(píng)估價(jià)格不應(yīng)包括土地出讓金部分，只包含該宗土地基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)以及土地開發(fā)和其他費(fèi)用。
2．房地產(chǎn)用途與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)。在實(shí)際工作中，對(duì)于沒有任何產(chǎn)權(quán)證明和產(chǎn)權(quán)證明記載的用途與實(shí)際用途有出入的房地產(chǎn)，應(yīng)該謹(jǐn)慎處理。例如，在城市房屋拆遷估價(jià)中，我們經(jīng)常會(huì)遇到有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實(shí)際卻作為商業(yè)用途使用；有些房產(chǎn)證上記載為辦公樓，而實(shí)際卻是做商場(chǎng)使用。在解決這些問題時(shí)，我們認(rèn)為對(duì)于依法取得所有權(quán)的房屋、構(gòu)筑物，應(yīng)從占有、使用、收益、處分四個(gè)方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。一般要以產(chǎn)權(quán)證上注明的用途進(jìn)行估價(jià)。
對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)證的情況，在實(shí)際估價(jià)時(shí)，建議采用一些變通的做法：當(dāng)?shù)卣刑厥庖?guī)定或拆遷雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，以規(guī)定或協(xié)商結(jié)果進(jìn)行估價(jià)；在被拆遷地點(diǎn)做某一用途使用多年時(shí)間的，可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行認(rèn)定，如多年從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，可認(rèn)定為商業(yè)用途，但要提供持續(xù)經(jīng)營(yíng)的證明材料(如工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅記錄等)。
3．由于城市房屋拆遷涉及的房屋種類很多，有公房、私房，有產(chǎn)權(quán)證的、沒有產(chǎn)權(quán)證的，并且年代也相對(duì)久遠(yuǎn)，面積界定有一定的困難。但這又涉及到被拆遷人的利益，因此，應(yīng)該根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，明確各種情況的面積的界定。具體來講，主要遵循以下原則：
一是私有房屋有產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證的證載面積為準(zhǔn)；公房以房產(chǎn)證或者計(jì)租表載明的面積為準(zhǔn)，(由于計(jì)租表中多采用“使用面積”，因此需要將“使用面積”與“建筑面積進(jìn)行換算，通常兩者的換算系數(shù)為1．25—1．3)。
二是沒有產(chǎn)權(quán)證和計(jì)租表的，面積以測(cè)繪機(jī)構(gòu)的測(cè)繪值為準(zhǔn)。
4．違章建筑和臨時(shí)建筑的界定處理。城市房屋拆遷過程中不可避免地會(huì)碰到違章建筑和臨時(shí)建筑。在價(jià)值評(píng)估過程中要遵循相應(yīng)的法律法規(guī)，對(duì)違章建筑不予補(bǔ)償評(píng)估。對(duì)臨時(shí)建筑要區(qū)分對(duì)待，如果臨時(shí)建筑物的批準(zhǔn)使用期限還沒有到期，應(yīng)該根據(jù)該建筑的實(shí)際使用情況和剩余使用期限給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；如果已經(jīng)超過了批準(zhǔn)的使用期限，則不能給予補(bǔ)償評(píng)估。