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規(guī)模見頂之下，房企遞表沖擊上市的熱度已過。資本市場從來不乏闖入者，9月26日，港交所迎來了首個長租公寓企業(yè)——魔方生活服務（以下簡稱“魔方生活”）的上市申請。 上萬億規(guī)模的長租公寓是個處在上升期的朝陽事業(yè)，根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，中國租賃公寓市場的規(guī)模由2017年的1.2萬億元增至2021年的1.8萬億元，預計2026年將進一步增至2.7萬億元。 目前來看，行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務等均開始向頭部企業(yè)集中。國內已有兩家長租公寓企業(yè)上市，二者均選擇了赴美上市，不同的是，青客公寓在納斯達克上市，蛋殼公寓則是在紐交所上市，但最終都因資金問題相繼暴雷。 作為較早進入長租公寓行業(yè)的運營商之一，2009年，魔方生活開始在南京發(fā)展集中式長租公寓業(yè)務，2013年擴展到上海和廣州，2014年擴展到北京和深圳，2016年擴展到杭州。 近兩年來，長租公寓行情向好，魔方生活也加速了收并購步伐。2020年，魔方生活收購了位于虹梅南路上的一家酒店，改造為旗下企業(yè)員工宿舍產品9號樓公寓。2021年，整合了V領地青年社區(qū)旗下的部分項目，并統(tǒng)一運營，借此完善了大型租賃社區(qū)模塊；2022年，魔方生活與上坤就長租公寓市場開拓及運營達成戰(zhàn)略合作，所涉房源量達兩千余間(套)，主要集中于上海區(qū)域。 此次IPO募集資金將主要用于業(yè)務擴張及戰(zhàn)略性收購；更新技術基礎設施及創(chuàng)新公寓產品；持續(xù)銷售及營銷工作；營運資金及作一般企業(yè)用途。 催肥的估值 在IPO之前，魔方生活就已引入多家實力投資者，包括中航信托、華平投資、德同資本等。 2012年6月，魔方生活完成A輪融資，包括創(chuàng)始人在內的多方訂立股份認購協(xié)議，其中，德同資本的直接全資子公司DT MFInvestment以現(xiàn)金750萬美元認購25萬股；2013年2月，魔方獲得來自華平投資領投的6000萬美元B輪融資；2015年5月，華平投資對魔方追加投資1.4億美元；2016年4月，獲得C輪融資3億美元，由中航信托、華平投資共同參與；2018年7月，獲得1.5億美元D輪融資，投資方為CDPQ。 戰(zhàn)投時間表中，屢次可見華平投資的身影。資料顯示，華平投資成立于1966年，是中國及東南亞最大的私募股權投資機構之一，截至2022年6月30日，管理資產超過850億美元。華平投資熱衷于中國的房地產市場，除魔方生活外，還投資了富力地產、綠城中國、紅星美凱龍(601828)、自如等公司項目。 2016年開始，創(chuàng)始人團隊紛紛將所持股權轉讓給華平投資。當年12月，作為創(chuàng)始人之一的張紅漫將其持有的73085股股份，以3936.2萬元的價格轉讓。 半年后，創(chuàng)始人葛嵐通過GGX HoldingsLimited將其擁有的37976股股權轉讓，代價2499.96萬元。陸欣也分別在2017年-2018年，先后將20,333,881股股權轉讓，代價共計約1.34億元。 值得注意的是，從A輪到E+輪融資中，魔方生活的投資估值一路拉高，從2012年的2.94億港元上升至2021年的76.02億港元，估值增長近25倍。 如今，華平投資已經(jīng)是魔方生活最大的持股者。IPO前，華平投資透過Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem直接或間接擁有約51.62%的股權；CDPQ(Asia)擁有16.8%股權；由中航信托控制的HangFang Investment則擁有12.5%股權。 CDPQ(Asia)是 CDPQ的全資附屬公司，后者中文名稱為加拿大魁北克儲蓄投資集團，是加拿大領先的機構基金管理公司。 截至最后實際可行日期，魔方生活由華平投資持股53.96%、CDPQ(Asia)持股17.56%、HangFangInvestment持股13.07%。 淡去的創(chuàng)始人 從董事會構成來看，創(chuàng)始人葛嵐在公司內并無任職。53歲的鄭南雁任魔方生活非執(zhí)行董事兼董事會主席，負責戰(zhàn)略把控，并不參與一線運營；44歲的柳佳任執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官，負責集團業(yè)務營運的整體管理；PERLMAN Jeffrey David、吳凱盈、張其奇、張昱諍、李曉梅、LIMMengAnn 6人任非執(zhí)行董事。其中，張其奇也是華平投資的董事總經(jīng)理。 值得注意的是，以葛嵐為首的創(chuàng)始人團隊幾乎都被“弱化”了。在成立之初，葛嵐、陸欣、徐海燕、徐嘉、張紅漫、印小偉、白玲玲、應英軍一眾創(chuàng)始人分別持有35.05%、32.05%、5.59%、2.56%、9.31%、0.93%、12.5%、2.00%股權，但在上市前均只剩下很少一部分，就連葛嵐的持股比例都降低至2.86%。 據(jù)傳，他在2017年選擇離開魔方，一位接近魔方的人士透露，除了和投資人出現(xiàn)了一些分歧，葛嵐也有自己的創(chuàng)業(yè)規(guī)劃。 創(chuàng)始人的離開影響到了公司運轉，作為魔方的投資人和最大股東，華平自然也要操心經(jīng)營問題，董事總經(jīng)理潘建想到了鄭南雁，2017年底，他向鄭南雁發(fā)出邀請。 在中國的酒店業(yè)，鄭南雁是個重量級人物。其曾在2005年創(chuàng)辦七天酒店，僅用了四年時間就在紐交所上市。之后，他經(jīng)歷了7天退市、組建鉑濤酒店集團、參與成立鷗翎投資。而鄭南雁本身看好長租公寓行業(yè)，他覺得這是比酒店大得多的生意，產業(yè)容量大，資金回報價值也高。2018年6月，鄭南雁出任魔方生活董事長。 也正是在鄭南雁的推薦下，柳佳加入魔方，從COO做起。 半年盈利41萬，跌99.7% 魔方生活運營租賃公寓的模式有兩種：一是直營模式，在該模式下，整租或租賃整棟樓宇的一部分，并對該等租賃物業(yè)進行管理和運營，二是加盟管理和第三方托管模式，在該模式下，以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓。 截至2022年6月30日，魔方生活在26座城市的394個地點共擁有76190套在營公寓，約65.7%的公寓以直營模式經(jīng)營，其中，有38609個直營公寓位于一線城市，在其他城市擁有11465個直營公寓。 旗下品牌包括2009年推出的“魔方公寓”和2016年推出的宿舍類住宿解決方案“9號樓公寓”，定位客群分別為白領人員和藍領人員，月均租金分別為3002元、3723元。 在收租的同時，魔方生活還有一筆隱形收入。2019年-2021年，魔方生活服務其他利息收入分別為2215.2萬元、1899.8萬元、2405.5萬元，今年上半年為1360.3萬元。這里的其他利息收入，指其授出貸款賺取的利息。 此外，魔方生活獲得的賠償收入，即自商業(yè)爭議收取的款項，在2019年-2021年分別為773.1萬元、643.3萬元、484.2萬元；2022年上半年為73.8萬元。 整體業(yè)績方面，2019-2021年，魔方生活服務的收入分別為9.47億元、9.49億元和14.71億元，復合年增長率為24.7%；同期凈利潤分別為6355萬元、-2.3億元、2.95億元。今年前六個月，魔方生活服務共錄得收入8.49億元，同比增長24.1%，凈利潤則由上年同期的1.62億元下滑至41萬元，同比下降99.75%。 營收增長的背后是規(guī)模的擴大，但這也給魔方生活帶來了不小的財務壓力。2019-2021年，魔方生活的流動負債凈額分別為-7.03億元、-13.41億元、-15.06億元。截至今年6月末，其流動負債凈額為-15.43億元。 另外，上述期限末對應的未償還計息銀行及其他借款分別為15.27億元、14.06億元、22.5億元、23.15億元。7月末，又上升至24.53億元。 截至6月末，魔方生活需在一年內償還的銀行及其他借款為10.49億元，但現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物6.23億元，遠不夠覆蓋即期債務。