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9月23日，北京第三批集中供地收官，本輪土拍18宗地塊全部成功出讓?zhuān)傄?guī)劃建筑面積為147.5萬(wàn)平方米，總出讓金達(dá)500.3億元。其中，10宗地塊以底價(jià)成交，8宗地塊溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率6.06%，較今年前兩批稍有升溫（第一批溢價(jià)率4.46%、第二批5.35%），也高于同期舉行第三批土拍的杭州、青島、廈門(mén)等城市。 從本輪北京土拍來(lái)看，雖然整體有所升溫，但地塊冷熱分明，從房企拿地風(fēng)格來(lái)看，底價(jià)地塊更偏好聯(lián)合，優(yōu)質(zhì)地塊則幾乎全部獨(dú)立，在集中供地趨勢(shì)下，區(qū)域深耕、多盤(pán)聯(lián)動(dòng)發(fā)展成為開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)地的新思路。 三宗地競(jìng)爭(zhēng)最激烈，中海成最大贏(yíng)家 今日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的8宗宅地具體成交結(jié)果為： 中海共斬獲海淀兩宗和豐臺(tái)一宗地，分別是：以41.975億元和36000平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積斬獲海淀永豐0013地塊，成交樓面價(jià)5.85萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%；以55.775億元和4000平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積再奪海淀永豐0015地塊，成交樓面價(jià)5.32萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%；以49.7億元摘得豐臺(tái)區(qū)大紅門(mén)0004地塊，成交樓面價(jià)5.25萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率3.5%。 此外，中建三局+海開(kāi)聯(lián)合體以53.18億元摘得海淀永豐0019地塊，成交樓面價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率4.47%。 豐臺(tái)其余地塊的得主分別是：首開(kāi)以38.295億元和7000平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積摘得豐臺(tái)花鄉(xiāng)造甲村地塊，成交樓面價(jià)6.9萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%；建發(fā)以33.81億元拿下豐臺(tái)南苑槐房村和新宮村舊村改造地塊，成交樓面價(jià)4.9萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%；金茂以38.1億元拿下豐臺(tái)大紅門(mén)地塊，成交樓面價(jià)5.6萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率4.1%。 建發(fā)以32.66億元斬獲昌平生命科學(xué)園地塊，成交樓面價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率3.03%。 除了上述8宗地通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍外，還有10宗地由于僅獲一家房企報(bào)名均以底價(jià)直接成交，具體是：中交投資拿下石景山五里坨地塊、華潤(rùn)+中鐵+興創(chuàng)拿下大興西紅門(mén)地塊、龍湖+天竺房地產(chǎn)拿下順義新城地塊、建工和首創(chuàng)分別拿下房山佳世苑地塊和房山拱辰街道地塊、眾智房地產(chǎn)和密云經(jīng)開(kāi)+密云城投+住總+建工分別拿下密云水源路地塊和密云十里堡地塊、亦莊博潤(rùn)置業(yè)+亦莊久筑工程管理拿下亦莊新城地塊、葛洲壩(600068)+通投拿下通州梨園地塊、北京城建(600266)拿下順義新城地塊。 從18宗地塊的分布區(qū)域來(lái)看，豐臺(tái)區(qū)仍然是供地大戶(hù)共放出4宗宅地，海淀3宗，大興、房山、順義、密云各2宗，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的是海淀永豐兩宗地以及豐臺(tái)造甲村地塊，溢價(jià)率均達(dá)到15%。 競(jìng)拍規(guī)則更簡(jiǎn)化，土地市場(chǎng)冷熱分明 從此次土拍規(guī)則來(lái)看，與以往供地超半數(shù)地塊需執(zhí)行“70/90”面積限制要求相比，此次土拍僅開(kāi)發(fā)區(qū)1宗地塊仍需執(zhí)行“70/90”限制規(guī)則，其余地塊均不再將其作為剛性約束。北京鏈家研究院分析師岳微認(rèn)為，開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上擁有更大自由度，結(jié)合當(dāng)前“多孩家庭”、“老年人就近子女養(yǎng)老”等居住現(xiàn)狀，可靈活打造多樣化產(chǎn)品、設(shè)計(jì)多種戶(hù)型、有效滿(mǎn)足不同階段不同人口家庭的多方居住需求，提升新房產(chǎn)品品質(zhì)，促進(jìn)市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)。 此次土拍全部地塊均鼓勵(lì)建設(shè)全齡友好社區(qū)，此前三試點(diǎn)項(xiàng)目針對(duì)老年人群給予住房政策支持，此次是對(duì)前期試點(diǎn)項(xiàng)目范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，岳微認(rèn)為這也釋放了更加積極的信號(hào)，支持改善住宅需求釋放。 指導(dǎo)價(jià)格方面，在銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)無(wú)大幅提升前提下，土地樓面價(jià)與配建要求有所降低，開(kāi)發(fā)企業(yè)房地價(jià)差有所擴(kuò)大，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)確保合理利潤(rùn)空間，提升產(chǎn)品品質(zhì)。此外18宗地塊未設(shè)置“競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額”環(huán)節(jié)。 針對(duì)當(dāng)前新房交付問(wèn)題，現(xiàn)房銷(xiāo)售比例要求進(jìn)一步擴(kuò)大，本輪土拍近七成地塊設(shè)置“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”環(huán)節(jié)，最終3宗地進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房面積環(huán)節(jié)，從源頭上落實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。 從房企表現(xiàn)來(lái)看，今日民營(yíng)企業(yè)僅龍湖、潤(rùn)澤參與報(bào)名，其中僅龍湖競(jìng)得順義新城1宗地塊，國(guó)央企依然是拿地主力，集中供地趨勢(shì)下區(qū)域深耕、多盤(pán)聯(lián)動(dòng)發(fā)展成為開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)地新思路。 比如中海競(jìng)得的海淀永豐兩宗地塊緊鄰其去年二批拿地后打造的中海滙德里項(xiàng)目；中海競(jìng)得的豐臺(tái)大紅門(mén)地塊距離大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)中海興叁號(hào)院項(xiàng)目較近，且地塊定位相似，兩區(qū)并聯(lián)、雙向促銷(xiāo)。順義新城地塊由龍湖、天竺房地產(chǎn)聯(lián)合體以底價(jià)拿下，龍湖在順義擁有打造商業(yè)及住宅項(xiàng)目的豐富經(jīng)驗(yàn)，此次聯(lián)合順義本地企業(yè)天竺地產(chǎn)，體現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域深耕性。亦莊及密云兩區(qū)3宗土地均由本區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)底價(jià)競(jìng)得。 “本輪北京土拍整體表現(xiàn)不俗，冷熱分明，優(yōu)質(zhì)地塊熱度依舊，同時(shí)溢價(jià)率達(dá)到三輪土拍的最高水平，”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，可以看出市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)，房企對(duì)北京市場(chǎng)仍然持長(zhǎng)期看好態(tài)度。