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進(jìn)入8月份，隨著西安“以租換購(gòu)”政策出臺(tái)、房貸利率進(jìn)一步下探，市場(chǎng)并未表現(xiàn)出預(yù)想中的明顯升溫，反而從商品房銷(xiāo)售端的供應(yīng)、成交、搖號(hào)等現(xiàn)狀表現(xiàn)出了明顯的下降趨勢(shì)。雖然從政策端、金融端均有頻頻利好，8月份整體市場(chǎng)仍舊不溫不火。 8月 供應(yīng)房源4338套 搖號(hào)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)H7個(gè) 西咸、大明宮區(qū)域宅地成交多 8月份從土地供應(yīng)端來(lái)看，供應(yīng)土地?cái)?shù)量較少，共有38宗國(guó)有建設(shè)用地出讓?zhuān)s2836畝。從土地成交端來(lái)看，8月份成交的土地?cái)?shù)量有51宗，共有3000畝，但約有一半為商業(yè)和工業(yè)用地。 從住宅用地來(lái)看，8月份共有三個(gè)區(qū)域的成交值得關(guān)注。首先是港務(wù)區(qū)，8月5日，國(guó)際港務(wù)區(qū)成交兩宗住宅用地GW3-10-5、GW3-9-13，均被西安國(guó)際港務(wù)區(qū)潤(rùn)輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（華潤(rùn)置地）摘得，成交樓面價(jià)分別為6117元/㎡、6153元/㎡。 其次是曲江大明宮區(qū)域。8月18日，西安市曲江大明宮掛牌成交5宗共197.684畝住宅用地，成交總價(jià)款32.9億元。其中，有2宗地以溢價(jià)成交，其余均以底價(jià)成交。5宗地共吸引了金茂、中鐵建、中海、萬(wàn)科、金泰等6家企業(yè)參與競(jìng)買(mǎi)，最終中國(guó)金茂摘得啤酒廠2宗共100畝住宅用地，另1宗約32畝住宅用地由陜西欣多升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司摘得；中鐵建攜手曲江大明宮置業(yè)摘得井上村2宗共約66畝住宅用地，在這5宗地塊中，有2宗萬(wàn)元地，其余三宗雖未超過(guò)萬(wàn)元，但也均在9000元/㎡以上。 另外，是西咸新區(qū)的土拍成交情況，西咸新區(qū)共成交26宗開(kāi)發(fā)用地，主力由平臺(tái)公司拿地，涇河供應(yīng)大量涉宅用地由涇河置業(yè)成交。 供應(yīng)總房源4338套 平均去化率不足40% 根據(jù)華商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從房源供應(yīng)情況看，8月1日-31日，西安共有26個(gè)項(xiàng)目（28次登記），4365套房源進(jìn)行了線上登記。對(duì)比7月份的7003套房源登記，供應(yīng)量明顯減少。從意向登記情況來(lái)看，8月完成核驗(yàn)家庭只有7765組，總量只有7月總量的不足30%，人數(shù)銳減。 從價(jià)格公示來(lái)看，8月份共有4579套房源價(jià)格公示，從備案價(jià)格來(lái)看，8月份中高端房源的備案數(shù)量較多，其中最高價(jià)格突破了4萬(wàn)+，即8月25日高新中央創(chuàng)新區(qū)，龍湖青云闕·尚府價(jià)格公示，該批次房源為10#、12#、13#三棟共173套房源，其中12#為總高10層的小高層，共20套毛坯房源，最高單價(jià)已達(dá)43090.18元/㎡，刷新了高新三期目前在售商品住宅價(jià)格。而均價(jià)1.5萬(wàn)/㎡項(xiàng)目占比已經(jīng)很少了，僅有2個(gè)，分別為位于浐灞生態(tài)區(qū)的上河雲(yún)璟以及位于未央湖板塊的遠(yuǎn)洋未央華府。大部分項(xiàng)目的備案價(jià)格集中在1.5萬(wàn)-2萬(wàn)元/㎡，對(duì)于剛需客戶而言，可選擇性已經(jīng)越來(lái)越少了。 從開(kāi)盤(pán)以及搖號(hào)情況來(lái)看，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，8月有25個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)總房源4338套，去化1609套，平均去化率不足40%。其中搖號(hào)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)H有7個(gè)，而“千人搖”項(xiàng)目?jī)H有2個(gè)，分別是御錦城和融創(chuàng)望江府。 供應(yīng)打折、去化走低等特征 下行市場(chǎng)態(tài)勢(shì)拉響“警鐘” 保利投顧數(shù)據(jù)顯示，8月份，進(jìn)行價(jià)格公示的新入市項(xiàng)目個(gè)數(shù)和房源總套數(shù)，相較于7月份30個(gè)樓盤(pán)6923套房源價(jià)格公示的供應(yīng)端市場(chǎng)情況呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，這一態(tài)勢(shì)從6月份的供應(yīng)高點(diǎn)延續(xù)下行。 在去化端，8月份進(jìn)行開(kāi)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目數(shù)量相較于7月減半，開(kāi)盤(pán)去化比例也有明顯下降，在整個(gè)8月份，實(shí)現(xiàn)百分百去化的樓盤(pán)的僅有兩個(gè)：御錦城和金泰·觀瀾府。值得關(guān)注的是，8月16日開(kāi)始進(jìn)行意向登記的融創(chuàng)·望江府，472套房源共意向登記了2242人，核驗(yàn)通過(guò)2021人，中簽率僅為21%，但是在月底開(kāi)盤(pán)時(shí)，整體去化率僅有53%，也就是說(shuō)有一半中簽的人棄選了。 針對(duì)供應(yīng)打折，去化走低的市場(chǎng)現(xiàn)狀，沈視樓市主理人沈瑋分析，8月份整體37%的去化率已跌至2018年以來(lái)與全國(guó)疫情正盛的2020年3月一致。結(jié)合登記、開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)來(lái)看，西安樓市愈發(fā)理性，很多登記喜人的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)去化表現(xiàn)并不如意。整體開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，主城區(qū)與非限購(gòu)區(qū)逐漸并軌，開(kāi)盤(pán)只賣(mài)出個(gè)位數(shù)房源的項(xiàng)目，主城區(qū)有，非限購(gòu)區(qū)也有。主城區(qū)項(xiàng)目也到了“卷上加卷”的時(shí)期，地段、品牌、產(chǎn)品、價(jià)格，缺少競(jìng)爭(zhēng)因素越多越得熬。八月西安樓市的表現(xiàn)，足以為正在下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)拉響警鐘。 “以租換購(gòu)”釋放改善需求 進(jìn)一步松綁迫在眉睫 政策方面，8月份，西安推出的“以租換購(gòu)”政策備受關(guān)注，該政策明顯在釋放改善群體購(gòu)買(mǎi)力。 8月29日，該政策的平臺(tái)搭建完成正式啟用。沈瑋認(rèn)為，從西安政策環(huán)境來(lái)看，“以租換房票”政策力度是不足的，市場(chǎng)還需更大利好，通過(guò)租賃置換的方式，來(lái)釋放有房無(wú)購(gòu)房名額改善人群的再置業(yè)需求，是一次限購(gòu)、限貸政策的定向?qū)捤?，支持改善需求入?chǎng)，促進(jìn)新房市場(chǎng)的活躍度。 但同期的二線城市，如南京、蘇州、合肥等地，已經(jīng)開(kāi)始第二輪樓市松綁，主要圍繞二套首付比例、貸款利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等展開(kāi)，這恰恰是西安市場(chǎng)目前最需要的政策調(diào)整，降低改善置業(yè)的首付比例、貸款利率等迫在眉睫。 業(yè)內(nèi)人士周文豪認(rèn)為，“以租換購(gòu)”政策效力主要是有效釋放改善型需求，但基于目前大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足的大環(huán)境下，直接的效果有限，目前直接刺激銷(xiāo)售成交的目標(biāo)不理想，但是在提升市場(chǎng)和購(gòu)房者信心方面是助力的。接下來(lái)9、10月份，西安還將接踵出臺(tái)相關(guān)政策，比如：多孩家庭增加房票，降低首付比例等。 全國(guó)二手房量?jī)r(jià)齊跌 西安成交價(jià)格環(huán)比下跌0.01% 今年以來(lái)，全國(guó)二手房住宅交易市場(chǎng)持續(xù)走低。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)二手住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月，百城二手住宅平均價(jià)格為15991元/㎡，環(huán)比下跌0.13%，跌幅較7月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)；同比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.12%。但是從成交量上看，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交量為59721套，環(huán)比下降9.23%，同比上漲21.27%。 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，西安8月份二手房成交均價(jià)16837元/㎡，環(huán)比下跌0.01%。安居客數(shù)據(jù)顯示，截至目前，西安二手房掛牌數(shù)量約12萬(wàn)套，掛牌均價(jià)14599元/㎡，近期成交量約5774套。 百年行資深工作人員李玲表示，近一個(gè)月，西安二手房降價(jià)房源明顯增多，同一戶型總房?jī)r(jià)降價(jià)近10萬(wàn)元。她覺(jué)得，近期二手房銷(xiāo)量好與降價(jià)有著很大的關(guān)系。記者也在諸葛找房鏈接中看到，曲江蘭亭4室2廳的房源，總房?jī)r(jià)從之前的390萬(wàn)降到382萬(wàn)；曲江觀唐的144平方米的房源從230萬(wàn)降到了216萬(wàn)；天地源丹軒坊4室的房源總房?jī)r(jià)也降了近20萬(wàn)等。李玲表示，同一小區(qū)只要有一套房源降價(jià)，其他業(yè)主就會(huì)紛紛降價(jià)。 9月 50盤(pán)超1.1萬(wàn)套房源待登記 根據(jù)2022年1-8月西安市住建局公示的樓盤(pán)價(jià)格信息來(lái)看，9月共計(jì)有50盤(pán)待登記，房源總量超過(guò)1.1萬(wàn)套。而從9月待登記樓盤(pán)區(qū)域分布來(lái)看，50個(gè)項(xiàng)目主要分布在10個(gè)區(qū)域，除了碑林區(qū)和蓮湖區(qū)僅各有1盤(pán)之外，其余區(qū)域至少都有3盤(pán)可以選擇。分布較多的區(qū)域依舊是浐灞、高新和港務(wù)區(qū)。 浐灞區(qū)域已公示還未意向登記的項(xiàng)目有：上河雲(yún)景，458套精裝房源，面積區(qū)間98-260㎡，公示價(jià)格12110- 19821 元/㎡；萬(wàn)科·璞悅360套精裝房源，戶型面積111-123平方米，公示 價(jià) 格 15422-18172元/㎡；元熙悅府474套毛坯房源，戶型面積98-140㎡，公示價(jià)格12739-14107 元/㎡ 等 項(xiàng)目。港務(wù)區(qū)已公示還未意向登記的項(xiàng)目有：保利錦上140套毛坯房源，面積區(qū)間109-143㎡，公示價(jià)格14760-16320元/平方米等項(xiàng)目。航天新城有綠城紫薇公館111套毛坯房源，面積區(qū)間152-164㎡，公示價(jià)格15328-19467 元/㎡ 等 項(xiàng)目。高新區(qū)有：高新·天谷雅舍50套精裝房源，面積區(qū)間207-229㎡，公示價(jià)格均價(jià)28684元/㎡；招商華宇臻境東地塊950套精裝房源，面積區(qū)間95-174㎡，公示價(jià)格21408-30104元/㎡等項(xiàng)目。 除已公示價(jià)格的項(xiàng)目外，9月份預(yù)計(jì)還將有純新盤(pán)亮相：大概率會(huì)有位于東二環(huán)和北二環(huán)交匯處的陜建東元府、位于港務(wù)區(qū)的奧城瓏樾云璟府（時(shí)代奧城瓏樾府）以及雲(yún)玥府、位于曲江大明宮的璞悅府等項(xiàng)目。 整體來(lái)看，目前已知9月預(yù)計(jì)待推售的樓盤(pán)數(shù)量不少，購(gòu)房者選擇余地還是比較多的。
