企業(yè)
- 企業(yè)
- 產(chǎn)品
- 知識
當前，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨的挑戰(zhàn)還在加劇，有業(yè)界人士甚至認為2022年是房地產(chǎn)行業(yè)30年來最艱難的一年。8月30日，碧桂園發(fā)布2022年中期業(yè)績，顯示公司在上半年實現(xiàn)權益合同銷售額1851億元，權益合同銷售面積2348萬平方米，同比均出現(xiàn)下滑，但銷售規(guī)模仍居行業(yè)首位。 較難得的是，在媒體統(tǒng)計目前已有超50家房企上半年業(yè)績預虧的背景下，碧桂園仍難得實現(xiàn)了公司盈利。同時公司現(xiàn)金流保持平穩(wěn)，負債規(guī)模持續(xù)下降，可動用資金充裕，財務安全性進一步增強。 面對行業(yè)持續(xù)一年多的“寒潮”，片面追求規(guī)模增長及利潤表現(xiàn)已不現(xiàn)實，想方設法“活下來”，增厚現(xiàn)金流安全墊，為未來保有希望，這是房企當前的第一要務。集團總裁莫斌在業(yè)績發(fā)布會上表示：“行業(yè)仍然會是在長效機制下健康、規(guī)模體量超過10萬億規(guī)模的市場，而活下來的企業(yè)將會有更多的機會?！? 現(xiàn)金流保持平穩(wěn)，總借貸余額、融資成本實現(xiàn)“雙降” 盡管3月以來政策調控趨寬松，但房地產(chǎn)市場仍在筑底階段尚未出現(xiàn)恢復跡象。第三方機構克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-6月百強房企累計權益銷售同比降幅達到51%，千億房企“消失”過半。相對而言，上半年碧桂園權益銷售金額跌幅為39%，低于百強房企平均跌幅水平，展現(xiàn)出較強韌性。 市場持續(xù)低迷，房企流動性危機加劇，房企紛紛主動降杠桿、調結構、保證企業(yè)現(xiàn)金流安全。財報顯示，公司上半年累計實現(xiàn)權益回款現(xiàn)金回款約為1702.9億元，權益銷售回款率為92%，連續(xù)7年回款率保持90%以上。同期，碧桂園實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正，凈現(xiàn)金流入約53億元，表明公司僅靠自身經(jīng)營性回款而不依賴于外部貸款就能有效覆蓋運營支出，凸顯了出色的經(jīng)營能力。 截至2022年6月30日，公司總借貸余額從去年底的3179.2億元進一步降至2936.8億元，相較去年底下降7.6%。期內，碧桂園凈負債率為48.1%，連續(xù)多年維持在60%以下，繼續(xù)穩(wěn)定在行業(yè)較低區(qū)間；公司可動用現(xiàn)金余額1479.8億元，短期債務約729億元，現(xiàn)金短債比約兩倍，短期償債無憂；剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率也從2020年中期的81%連續(xù)下降至2022年中期的72%，距離“不超過70%”的監(jiān)管要求僅一步之遙。本年內公司已無境外美元優(yōu)先票據(jù)到期，僅騰越兩筆可回售公司債共計40億元人民幣。 截至目前，碧桂園是行業(yè)內為數(shù)不多能夠進行全品種融資的民營房企。管理層在8月中旬的投資者電話會上透露，在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態(tài)下，公司已發(fā)行可轉債折合33.68億元，配售新股折合24.1億元，合計57.78億元；自2021年下半年至今，公司境內發(fā)行公司債及中票合計61億、供應鏈ABS及ABN合計87億。公開資料顯示，碧桂園在銀行間市場交易商協(xié)會的50億元中票也已經(jīng)獲批，待擇機發(fā)行。報告期內，碧桂園綜合融資成本保持平穩(wěn)，其中境內融資成本從2019年底開始持續(xù)下降，至今年年中共累計下降124個基點，處于行業(yè)較低水平。 近日有市場消息稱中國監(jiān)管部門計劃通過指定國有企業(yè)擔保和承銷示范性房企的人民幣債券新發(fā)，其中龍湖、碧桂園等房企被納入考慮范圍內。碧桂園方面表示，在交易商協(xié)會和中債信用增信擔保的支持下，目前正在推進中票的發(fā)行。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年8月17日，碧桂園港股通持股比例為2.58%，創(chuàng)出公司港股通開通以來的持股新高，較7月29日1.88%的持股比例，提升了70個基點。 精準投資布局、精細化財務管控，上半年交付25萬套房屋 市場下行期，低線城市銷售去化面臨的挑戰(zhàn)備受關注，但從碧桂園財報數(shù)據(jù)來看，全國范圍內廣泛且均衡的項目布局在一定程度有效對沖了市場分化和嚴重疫情影響，同時豐富的可售資源幫助企業(yè)應勢而為，快速調整推盤節(jié)奏、保證供貨需求。 截至2022年6月30日，集團已簽約或已摘牌的中國內地項目總數(shù)為3179個，業(yè)務遍布中國內地31個省╱自治區(qū)╱直轄市、298個地級行政區(qū)劃、1412個縣/鎮(zhèn)區(qū)。截至2022年6月底，碧桂園位于中國內地已獲取的權益可售資源合計約1.22萬億元，另有潛在權益可售資源約2917億，合計約1.51萬億，可支撐公司未來銷售需求。 中報顯示，在碧桂園上半年銷售中，三四線市場的下跌幅度明顯低于一二線城市，整體上三四線銷售占比也提升1個百分點至69%。在公司所布局的城市中，有155個城市的市占率超過5%，其中17個城市的市占率高于20%。 來源：碧桂園2022年中期業(yè)績報告 截至8月底，東莞市橫瀝碧桂園松湖明珠項目去化率達到91%，安慶碧桂園、中山碧桂園鳳凰城的項目權益貨值去化率均達到79%，長垣碧桂園玖華臺去化率達到75%，這表明即使是在普遍不大看好的三四線市場，碧桂園也依靠精準布局，在分化的市場中尋找到了發(fā)展機會。 另外，在碧桂園現(xiàn)有權益可售資源中，96%位于常住人口50萬以上的區(qū)域；77%位于人口流入?yún)^(qū)域；75%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動趨勢。 碧桂園常務副總裁程光煜表示，公司強調一到五線城市均衡的布局，哪里有市場，或者是哪里的市場當期比較確定性、自己經(jīng)營的效率比較高，就向哪里配置?！跋掳肽瓯坦饒@將堅持合理的方向，向著更加確定性的市場和人口流入的市場進行相應的投資。” 行業(yè)周期考驗之下，那些基礎扎實、內功深厚的企業(yè)在退潮后往往能生存下來，并獲得更大的發(fā)展空間。碧桂園集團總裁莫斌介紹，公司把重心放在保證現(xiàn)金流、資產(chǎn)負債表及利潤的平衡上，同時公司還通過經(jīng)營性現(xiàn)金流償還了部分高成本、期限短的融資，進一步了優(yōu)化債務結構。 在收入端，碧桂園繼續(xù)強調回款效率，平均按揭放款天數(shù)同比加快了19天，新增簽約的權益回款率提升了兩個百分點，已在上半年盤活大宗資產(chǎn)收回69億元。在支出端，公司嚴格進行復工鋪排，從源頭嚴控開工量，真正做到“以銷定產(chǎn)”。上半年公司銷管費用同比下降36.3%。 莫斌介紹，在現(xiàn)金流管理方面，公司在短期上進行每周資金計劃的滾動鋪排，留足安全墊以應對外部的不確定性；在中長期，通過鋪排未來12個月的現(xiàn)金流計劃，將未來可能遇到的各個風險點都納入考量，做極致的壓力測試，同時每季度滾動更新，使得公司有足夠時間、空間應對可能存在的階段性波動。 2022年上半年，碧桂園共有1070個批次、25萬套房屋如期交付，另有165個項目實現(xiàn)了交付即辦證。據(jù)第三方不完全統(tǒng)計(樂居財經(jīng)《2022上半年房企交付榜》)，碧桂園交付量超過已披露交付量前五的其他房企的總和，這在當前市場環(huán)境下殊為不易，用實際行動顯示了公司突出的運營實力和頭部房企的責任與擔當，也為行業(yè)持續(xù)注入信心。 7月以來，房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)改善，多地出臺“保交樓”舉措。8月22日，5年期以上LPR大幅下調了15個基點。首創(chuàng)證券分析師認為，優(yōu)質企業(yè)仍將迎來新一輪穩(wěn)步成長的機遇，行業(yè)將逐步進入否極泰來的良性反轉階段。鑒于此，首創(chuàng)證券、華泰證券、申萬宏源等多家機構推薦持續(xù)關注碧桂園等優(yōu)質房企。 “人工指揮”變?yōu)椤跋到y(tǒng)指揮”，科技建造體系加快落地 房地產(chǎn)市場的深度調整迄今已超過1年，市場規(guī)模大幅萎縮已是不爭的事實。房企競爭的下半場，在想法設法穩(wěn)定基本盤的同時，所有公司都需要思考未來的業(yè)績增長點。作為行業(yè)龍頭，碧桂園選擇依托自主研發(fā)的科技建造體系拓展代管代建業(yè)務，發(fā)力數(shù)十萬億規(guī)模的建筑市場。 中國有著世界上最大的建筑市場，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年全國建筑業(yè)總產(chǎn)值29.31萬億元，但行業(yè)大而不優(yōu)，生產(chǎn)方式粗放、勞動效率不高、科技創(chuàng)新力不足。近兩年，住建部等部門已在部分城市開展智能建造試點，引導發(fā)展智能施工、建筑機器人等新產(chǎn)業(yè)。 緊跟國家政策方向，碧桂園四年前就開始布局科技建造體系及上下游產(chǎn)業(yè)鏈等新業(yè)務賽道，目前已成立科技建筑集團，依托BIM數(shù)字化、新型裝配式、建筑機器人自動施工等新技術、新體系，實現(xiàn)“研發(fā)-生產(chǎn)-運用”的全過程貫通，搭建了科技建造項目全周期管理平臺，將傳統(tǒng)的“人工指揮”變?yōu)楦呖萍嫉摹跋到y(tǒng)指揮”，積極拓展代管代建市場，引領行業(yè)工業(yè)化、智能化水平躍遷。 截至2022年7月，碧桂園旗下子公司博智林已有30款建筑機器人投入商業(yè)化應用，服務覆蓋28個省份超550個項目；累計交付超1200臺，累計應用施工超1000萬平米，并開始了多機協(xié)作試點應用。截至目前，博智林已遞交專利有效申請3700多項，獲授權超2000項，相關機器人技術已在國家科技成果鑒定中獲得五項國際領先、一項國際先進的綜合評價。 地面整平機器人無懼烈日作業(yè)中 與傳統(tǒng)建造體系相比，科技建造體系在安全、質量、效率等方面具有顯著優(yōu)勢，同時也響應了國家“雙碳”規(guī)劃，通過標準化施工、精確算量等技術減少建材消耗和浪費，助力行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。比如博智林流動制磚車能將有用的建筑余料分離加工轉化為符合要求的再生建材制品，減少粉塵污染和運輸排放。截至目前，該產(chǎn)品已累計消納建筑垃圾450噸，生產(chǎn)路面彩磚超過20萬塊。 莫斌在業(yè)績發(fā)布會上表示：“我們通過博智林機器人和科技建造系的全面應用，與房地產(chǎn)主營業(yè)務相輔相成，相信在未來的市場中能夠發(fā)揮更大的作用、創(chuàng)造更大的價值?！?/p>