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近日，鄭州房地產紓困專項基金設立運作方案出臺，規(guī)模暫定100億元。另外，中國華融與陽光集團簽署紓困戰(zhàn)略合作協(xié)議，以期化解房地產市場風險。在保交樓、穩(wěn)民生的政策大環(huán)境下，各地政府、房企及金融機構都在積極采取各項措施，進行房企紓困。 各地政府：成立紓困基金、派遣工作組 通過調研我們發(fā)現，在項目停工、停貸問題出現后，鄭州、武漢、蘇州、天津等多城積極落實保交樓、穩(wěn)民生，實際解決方案主要涉及以下四方面的政策內容： 其一，成立房地產專項紓困基金。例如鄭州，由中心城市基金下設立紓困專項資金，規(guī)模暫定100億元，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目，原則上紓困專項基金出資比例不高于30%。比如武漢，建設銀行(601939)擬以湖北省為試點，設立300億元紓困基金，用于收購問題項目，并改建為公租房。再如南寧，有望成立房地產平穩(wěn)基金，計劃首期規(guī)模30億元。 值得一提的是，鄭州進一步明確紓困項目的4種開發(fā)模式，涉及棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產重組和保障性租賃房。其中，棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還是由政府指定一家融資平臺統(tǒng)一向國家開發(fā)銀行申請棚改貸款額度，投入到各個問題項目后，再由融資平臺統(tǒng)籌安排償還資金。 收并購主要針對資產大于負債的項目。破產重組主要針對那些體量大、債務債權復雜、后續(xù)投資資金較多、工程建設及銷售都存在問題的項目。保租房主要針對那些銷售困難、后期交付無法保證的項目。 其二，派遣工作組，督促項目盡早復工。例如蘇州，問題項目所在區(qū)域的街道辦事處與區(qū)級職能部門聯合成立工作組入駐項目現場，督促項目盡早復工，并監(jiān)督項目工程質量，全面落實“一樓一策一專班”。又如重慶，成立房地產問題項目風險化解處置小組，安排房地產專班組跟進項目建設進度，并對項目賬戶資金封閉管理。 其三，返還未動工項目土地款。例如江西贛州，經開區(qū)政府決定收購房企綠地集團的部分未動工地塊，根據施工進度返還綠地近4億元土地出讓金用于項目施工建設。 其四，預售資金監(jiān)管既要規(guī)范化，又要適度放松。例如蘇州，政府指定預售資金監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，確保后續(xù)預售房款全部用于項目本身，防止預售資金被挪用。又如天津，符合條件的項目可以超節(jié)點提前撥付預售監(jiān)管資金，并區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，將風險企業(yè)的優(yōu)質項目與企業(yè)本身分離。 房企：集團引進接管金融機構 目前，眾多房企也在積極開展“自救”，多措并舉保交樓，主要涉及以下四方面內容： 其一，集團引進信托公司接管項目公司。例如恒大集團陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項目剝離給信托公司，信托公司則向項目公司投入資金以保障項目后續(xù)開發(fā)建設，確保完成保交樓任務。據悉，恒大集團已與重慶信托就重慶相關項目達成合作。 其二，債權人收購出險企業(yè)優(yōu)質項目。例如在深圳市政府協(xié)調下，中信集團已收購佳兆業(yè)在深圳的4個項目，總貨值約500億元，極大程度上保障了出險企業(yè)優(yōu)質項目的如期交房。 其三，拍賣項目公司債權引入投資方。例如在阿里拍賣平臺，無錫市翠竹房地產開發(fā)有限公司債權擬被轉讓，起拍價10.05億元，以期盡快引入投資人續(xù)建無錫恒泰悅景府項目。 其四，合作開發(fā)項目由資金方接管。例如融創(chuàng)在重慶墊江、蔡家和萬州等區(qū)域項目，將由資金方宏亨接手收購股權，并成立城市公司主導后續(xù)項目開發(fā)建設。而在此過程中，宏亨也將積極尋找其他資金介入合作開發(fā)。 金融機構：銀行強化地產行業(yè)風控 我們在調研中發(fā)現，針對項目停貸，大部分業(yè)主的核心訴求還是在于督促停工項目盡早復工，確保問題項目都能如期交付，實際停貸業(yè)主所占比重極低，銀行按揭貸款風險整體可控。 近期，銀保監(jiān)會指出，支持地方做好“保交樓”工作，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而在實際執(zhí)行層面，中國華融與陽光集團簽署《紓困重組框架協(xié)議》，標志著資產管理公司(AMC)正式紓困房地產行業(yè)?？梢云谠S的是，未來更多金融機構將積極紓困出險房企、盤活不良資產，以期化解房地產市場風險，促進問題房企有序出清。 銀行業(yè)金融機構也在強化房地產行業(yè)風險管控，以便將居民按揭貸款風險降到最低。例如天津，商業(yè)銀行全面強化房地產行業(yè)授信，主要涉及以下三方面內容：其一，統(tǒng)計立項樓盤情況，包括是否結構封頂、是否有延期交房風險、負面輿情等。其二，實地走訪問題樓盤，重點排查出險企業(yè)。其三，嚴格審查房地產行業(yè)貸款，新樓盤立項愈加審慎。 問題項目復工有望加速推進 各地政府、房企及金融機構等多方協(xié)助保交樓，并已取得了一定的成效。據悉，恒大集團珠三角公司下轄的廣東、浙江、江蘇、上海、天津等85家附屬公司在建項目已實現100%復工，恒大集團山西省下轄的太原、大同、朔州、呂梁、陽泉、晉中等至少17個在建樓盤已100%復工。 聚焦城市層面，無錫已有5個項目宣布復工，恒大在宿遷的多個樓盤也陸續(xù)宣布復工。 隨著各地政府、金融機構積極紓困出險房企、盤活不良資產，房地產市場最困難的時刻很快會過去。我們預計，下半年市場或將逐步回穩(wěn)，尤其是核心一、二線城市，成交有望穩(wěn)中有升。
