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6月以來(lái)，有多家地方房企陸續(xù)推出了“小麥換房”“大蒜換房”“西瓜換房”等一系列花式促銷賣房手法，這在房地產(chǎn)商品房開發(fā)史上，頗為罕見。 6月21日，小麥、大蒜能抵首付的兩張銷售海報(bào)，在網(wǎng)絡(luò)上流傳。這兩張海報(bào)分別出自河南商丘市民權(quán)縣一樓盤和開封市杞縣一樓盤。民權(quán)縣一樓盤的海報(bào)顯示，該樓盤銷售活動(dòng)內(nèi)容為“2元/斤，小麥換房，最高可抵16萬(wàn)房款?！倍硪环娇h樓盤的海報(bào)則是“5元/斤，大蒜換房”。隨后，南京某樓盤又打出“西瓜換房最高抵100000元”的銷售廣告語(yǔ)。 從具體操作看，拿農(nóng)產(chǎn)品“換房”具體是指購(gòu)房客戶可以高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格把農(nóng)產(chǎn)品銷售給指定收購(gòu)商，所得款項(xiàng)可用來(lái)沖抵購(gòu)房首付款。 這種樓市罕見的促銷活動(dòng)反映出，隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)承壓、房企面臨發(fā)展困境，一些企業(yè)為吸引購(gòu)房者可謂使盡渾身解數(shù)。 作為企業(yè)營(yíng)銷手段有一定積極意義 無(wú)論是用小麥、大蒜，還是西瓜等農(nóng)產(chǎn)品來(lái)“換房”，一系列熱鬧的營(yíng)銷現(xiàn)象背后的本質(zhì)，都是將當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品物資進(jìn)行銷售以增強(qiáng)客戶的最終購(gòu)買力，是房企在特殊時(shí)期一種比較靈活、新穎的營(yíng)銷手段。 如果房企能真正“放下身段”，從解決農(nóng)戶難題角度出發(fā)，助力農(nóng)戶同時(shí)解決增收和安居問題，無(wú)疑這種貼近市場(chǎng)、帶有一定溫情感的營(yíng)銷手法，可為全國(guó)各房企營(yíng)銷工作來(lái)一定啟發(fā)。 同時(shí)，由于營(yíng)銷手段活潑和創(chuàng)新，對(duì)房企而言，此類做法可在短期內(nèi)形成熱點(diǎn)并帶來(lái)流量，會(huì)給具體企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)帶來(lái)一定益處。 此外，當(dāng)前如何促進(jìn)三四線城市的樓市盡快回暖，是行業(yè)面臨的一個(gè)棘手問題，而這一次以各類具體農(nóng)產(chǎn)品作為營(yíng)銷手段，也算是房企在縣城銷售破局的一種創(chuàng)新與試水，總體應(yīng)給予肯定。而2022年上半年，國(guó)內(nèi)三四線城市住宅銷售同比下跌將近50%，因此，我認(rèn)為出現(xiàn)各種創(chuàng)新的營(yíng)銷模式也是必然現(xiàn)象。 警惕背后的若干風(fēng)險(xiǎn) 在一派熱鬧吸睛的營(yíng)銷手段背后，我們也要警惕潛在風(fēng)險(xiǎn)。 從房企角度來(lái)看，要保持營(yíng)銷工作的穩(wěn)定與具體落實(shí)，而不能僅成為一個(gè)住房營(yíng)銷的“花架子”。在實(shí)際操作過(guò)程中，既要防范農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格炒作，又要實(shí)打?qū)嵦峁┓?wù)和優(yōu)惠，真正取信于民、讓利于民，在提振銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)，增強(qiáng)企業(yè)社會(huì)責(zé)任感。 同時(shí)，之所以要對(duì)一些城市模仿河南營(yíng)銷做法給予警示，就在于目前有些房企借一些營(yíng)銷花活手法，變相回避當(dāng)?shù)叵迌r(jià)政策，違規(guī)降價(jià)，甚至是搞虛假營(yíng)銷操作，這就使“農(nóng)產(chǎn)品換房”真正成為了變味的營(yíng)銷噱頭，這是當(dāng)前各地房企在營(yíng)銷過(guò)程中須注意的風(fēng)險(xiǎn)和問題。 此外，有一個(gè)現(xiàn)象值得注意，“農(nóng)產(chǎn)品換房”營(yíng)銷手段背后折射出樓市下行壓力下，國(guó)內(nèi)三四線城市去庫(kù)存之難。 克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了6.07億平方米，同比增長(zhǎng)5%。房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大，不少城市去庫(kù)存壓力已迫在眉睫。 具體來(lái)看，在各層級(jí)城市當(dāng)中，三四線城市去庫(kù)存壓力最大，5月末，去化周期達(dá)到了26.9個(gè)月的高位。而一二線城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，但受疫情影響，一線城市供求疲軟，去化周期也增至20.4個(gè)月，二線城市則降至21.1個(gè)月。 總之，當(dāng)去庫(kù)存成為當(dāng)前樓市一大典型特征，在去庫(kù)存方面承壓巨大的三四線城市，于此階段出現(xiàn)“農(nóng)產(chǎn)品換房”等營(yíng)銷異象，似乎又是“意料之外，情理之中”。