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被外界稱為“地產(chǎn)預(yù)言家”的郁亮，在市場(chǎng)整體悲觀情緒下，發(fā)出提振市場(chǎng)信心的言論。 6月28日下午，萬(wàn)科舉行2021年度股東大會(huì)。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在會(huì)上表示，短期市場(chǎng)已觸底，市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢溫和的過(guò)程，恢復(fù)仍需要時(shí)間。 一時(shí)間，“萬(wàn)科郁亮稱房地產(chǎn)短期市場(chǎng)已觸底”的詞條登上微博熱搜榜，當(dāng)天閱讀量破千萬(wàn)。資本市場(chǎng)更是聞風(fēng)而動(dòng)，6月29日開盤，地產(chǎn)股集體逆勢(shì)上漲，多只股票股價(jià)漲幅超過(guò)5%。 在市場(chǎng)下行、信心不足的情況下，郁亮關(guān)于地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的研判猶如給行業(yè)打了一劑“強(qiáng)心針”。多次準(zhǔn)確判斷行業(yè)趨勢(shì)的郁亮，此次是否能夠再次判斷成功？房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)走出谷底？作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企之一的萬(wàn)科，又有哪些應(yīng)對(duì)下行的舉措？ 郁亮預(yù)判“短期市場(chǎng)觸底”的依據(jù) 曾提出地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”說(shuō)法的郁亮，在2018年喊出“活下去”的口號(hào)，一度被很多人認(rèn)為是危言聳聽，但是后來(lái)市場(chǎng)得到印證，“活下去”成為地產(chǎn)從業(yè)者的真實(shí)寫照。 如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然利好政策不斷出臺(tái)，但是市場(chǎng)信心并未明顯扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資與銷售數(shù)據(jù)還是持續(xù)下行。何時(shí)走出谷底？這是很多人的疑問(wèn)。 作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企之一的萬(wàn)科掌門人，郁亮每次對(duì)于行業(yè)的預(yù)判，都能夠引發(fā)一輪討論。 此次，他給出稍顯樂(lè)觀的預(yù)判：“短期市場(chǎng)已觸底，市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢溫和的過(guò)程，恢復(fù)仍需要時(shí)間?！? 對(duì)此論調(diào)，雖然市場(chǎng)仍有很多不同聲音，但是郁亮也拿出了自己的判斷依據(jù)。郁亮表示，盡管1月、2月份商品房銷售有所下降，但從目前來(lái)看仍是上半年表現(xiàn)稍好的月份，一、二線城市商品住宅銷售同比下降了36%。到了4月份，情況變得更加嚴(yán)峻，一、二線城市商品住宅銷售同比下滑59%，環(huán)比下降23%；而在5月份，同比下降超過(guò)50%，但是環(huán)比開始出現(xiàn)了7%的上升。6月份，從目前的情況來(lái)看，我認(rèn)為環(huán)比可能會(huì)有比較明顯的提升。 關(guān)于6月市場(chǎng)明顯起色的原因，在郁亮看來(lái)，主要是由于從中央到地方為了房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展調(diào)整了一些政策，或長(zhǎng)或短、或大或小會(huì)對(duì)行業(yè)帶來(lái)積極影響；5月份的基數(shù)環(huán)比較低，被疫情所延誤的需求在6月份得到回補(bǔ)；此外，房地產(chǎn)行業(yè)每年有兩個(gè)高峰，分別是6月、12月，6月份通常會(huì)加大銷售力度。 盡管給出信心，但是郁亮也表示，沒(méi)有用反彈的說(shuō)法，而是用恢復(fù)，恢復(fù)仍然需要時(shí)間。6月份有起色體現(xiàn)在環(huán)比上，同比來(lái)看降幅雖然在收窄，但預(yù)計(jì)還會(huì)有不小的跌幅，從底部慢慢往上走是需要時(shí)間的。 “企業(yè)做出好產(chǎn)品和好服務(wù)，還是可以熬過(guò)去” 既然行業(yè)的日子很難過(guò)，那么萬(wàn)科怎么辦呢？郁亮坦言：“這是我從業(yè)以來(lái)壓力最大的一段時(shí)間，3月31日舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的時(shí)候，市場(chǎng)壓力非常大，現(xiàn)在至少比那時(shí)好一點(diǎn)?！? 郁亮的信心來(lái)自哪里？郁亮說(shuō)：“過(guò)去一段時(shí)間，我去了惠州、江門、珠海等地，前線的觀察給了我非常大的信心，只要一個(gè)企業(yè)能夠做好自己最主要的客戶，做出好產(chǎn)品和好服務(wù)來(lái)，還是可以熬過(guò)去的?！? 一年多之前，郁亮曾經(jīng)去過(guò)江門，他表示，“那個(gè)時(shí)候并不滿意，這是第一個(gè)項(xiàng)目，我覺(jué)得做得一般。我們面對(duì)的是當(dāng)?shù)刈詈玫目蛻羧?，如果只是以及格的水?zhǔn)在江門市場(chǎng)很難立足，但這次我去看過(guò)之后，很滿意。在交付之前，萬(wàn)科的工程師在工地上住了3個(gè)多月，從效果來(lái)看客戶非常滿意，交付成功之后也帶來(lái)了很多銷售。只要造出好的產(chǎn)品，客戶是會(huì)買單的?！? 在郁亮看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)有兩大優(yōu)點(diǎn)，一方面，雖然行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，規(guī)模可能會(huì)回落，但仍然是一個(gè)10萬(wàn)億元級(jí)別的市場(chǎng)；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)常做常新、常做常有，面向未來(lái)，這10萬(wàn)億元的市場(chǎng)里面，一定可以找到能夠做的事情，靠出色的產(chǎn)品和服務(wù)還是能夠找到新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 萬(wàn)科力爭(zhēng)未來(lái)兩三年業(yè)績(jī)止跌回穩(wěn)、保持第一陣營(yíng) 萬(wàn)科也給自己定了兩三年的目標(biāo)。萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示：“如果看得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，從兩三年的時(shí)間跨度來(lái)看，我們大體上要想實(shí)現(xiàn)三個(gè)效果或目標(biāo)，一是業(yè)績(jī)一定要止跌回穩(wěn)，二是開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模要繼續(xù)維持在第一陣營(yíng)的行業(yè)地位，三是能夠率先從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重?！? 不止如此，萬(wàn)科董事會(huì)特別提議把今年的分紅比例提高到50%。萬(wàn)科董秘朱旭說(shuō)：“未來(lái)萬(wàn)科的分紅政策還是會(huì)綜合考慮公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要和股東權(quán)益維護(hù)的平衡，股息分紅比例穩(wěn)定在35%-40%之間，這樣有利于長(zhǎng)期投資萬(wàn)科的投資者規(guī)劃好現(xiàn)金流回報(bào)?！? 市場(chǎng)低迷，銷售下滑，房企頻頻出現(xiàn)兌付危機(jī)，在這場(chǎng)生存戰(zhàn)中，萬(wàn)科的目標(biāo)設(shè)定信心與依據(jù)又是什么呢？ 祝九勝表示，過(guò)去這一段時(shí)間，萬(wàn)科進(jìn)行了一系列的變革，進(jìn)行了組織結(jié)構(gòu)、管理方式調(diào)整，成立了開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，并對(duì)7個(gè)區(qū)域BG（事業(yè)集團(tuán)）的開發(fā)業(yè)務(wù)拉通拉平管理，也實(shí)現(xiàn)了一系列的轉(zhuǎn)變。萬(wàn)科主要有以下幾個(gè)方面的變化，一是投資機(jī)制進(jìn)一步優(yōu)化，按照特別好的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行土地投資，今年前5個(gè)月萬(wàn)科投了13宗地塊，其中有9宗地塊今年能夠面世，6宗地塊的現(xiàn)金流今年就能夠回正。二是產(chǎn)品和能力的拉通，把產(chǎn)品做得更符合客戶的口味，也看到了初步的效果。三是在銷售方面找到了一些方法，客戶有什么訴求，公司用什么樣的產(chǎn)品方案、項(xiàng)目去滿足。 祝九勝還補(bǔ)充說(shuō)，另一個(gè)信心來(lái)自于經(jīng)營(yíng)性和服務(wù)性業(yè)務(wù)，萬(wàn)科物業(yè)一直在同行業(yè)處于領(lǐng)先的位置，并且有一定的科技含量，去年收入超過(guò)240億元，萬(wàn)科物業(yè)在疫情期間的表現(xiàn)也得到客戶、政府的肯定；物流業(yè)務(wù)過(guò)往幾年的增速在50%左右，今年要實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利；出租公寓業(yè)務(wù)已經(jīng)在現(xiàn)金流層面實(shí)現(xiàn)盈利，明年也會(huì)實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)報(bào)表層面的盈利；印力在過(guò)往幾年保持25%左右的增長(zhǎng)率，也在不斷提效。 “不管未來(lái)的路有多長(zhǎng)、有多么艱難，只有走下去才會(huì)有出頭之日。”郁亮如是說(shuō)。