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2017年的一天，南京高淳區(qū)的“魏小狗”沒(méi)想到，自己竟然因“名字”在全國(guó)出了名，當(dāng)時(shí)全國(guó)的媒體都在找他，只因他的名字出現(xiàn)在南京樓盤奧克斯鐘山府的搖號(hào)名單上，他和“李四頭”、“魏小頭”等一道被質(zhì)疑是“雇傭買房”。這個(gè)樓盤當(dāng)時(shí)900組買房人參與了搖號(hào)，中簽率只有14%。 沒(méi)曾想不過(guò)幾年時(shí)間，搖號(hào)搶房的火爆光景一去不復(fù)返，很多地方的樓市來(lái)了個(gè)180度大逆轉(zhuǎn)。繼廣西公務(wù)員進(jìn)村賣房、河南建業(yè)地產(chǎn)的小麥大蒜換房之后，6月28日，新城控股(601155)旗下的南京云漾濱江樓盤又推出“西瓜換房”活動(dòng)，推廣海報(bào)顯示，該樓盤稱將以10元/斤收購(gòu)西瓜沖抵房款，每套房收購(gòu)上限一萬(wàn)斤，最高可以抵扣10萬(wàn)元，活動(dòng)時(shí)間為6月28日-7月15日。 市界向新城控股求證，公司品牌負(fù)責(zé)人表示：“該活動(dòng)屬實(shí)，不過(guò)公司并無(wú)過(guò)多可以回復(fù)的內(nèi)容?！? 在5月底，東吳證券(601555)發(fā)布了一份報(bào)告《從六月起，開(kāi)始關(guān)心糧食與蔬菜》，稱全球糧食危機(jī)下，已對(duì)國(guó)內(nèi)價(jià)格產(chǎn)生帶動(dòng)，尤其是5-8月，我國(guó)糧食主產(chǎn)區(qū)將依次進(jìn)入夏收季節(jié)。沒(méi)想到，這一招竟然被房企學(xué)到了。 01 以西瓜為名的促銷 “小麥大蒜西瓜換房看似荒誕，背后是房企通過(guò)讓利帶動(dòng)銷售的經(jīng)濟(jì)賬?！碑a(chǎn)業(yè)研究專家史一哲說(shuō)道。 據(jù)市界了解，新城·云漾濱江項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為南京新城鴻昱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，樓盤位于江寧濱江商圈，弘利路與興城路交匯處。樓盤網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤參考均價(jià)為18802元/平方米，總價(jià)約為150萬(wàn)-230萬(wàn)元/套。 一位南京新房平臺(tái)的中介小吳卻告訴市界：“新城資金有問(wèn)題，我也不會(huì)給客戶推薦?！睋?jù)悉，這一樓盤此前還傳出過(guò)停工的傳聞，小吳表示：“可能會(huì)延期交房。不怕一萬(wàn)就怕萬(wàn)一，想穩(wěn)點(diǎn)還是買現(xiàn)房比較穩(wěn)妥。” 新城云漾濱江的這一樓盤是準(zhǔn)現(xiàn)房，分為觀瀾苑（一期）和聽(tīng)濤苑（二期），預(yù)計(jì)2023年交房。這一樓盤所處的江寧濱江是南京九大新城之一，距離市區(qū)較遠(yuǎn)。有網(wǎng)友稱：“看看這個(gè)地方多偏就知道了，距離新街口35公里，都快到隔壁的馬鞍山了，屬于遠(yuǎn)郊。”而從濱江到馬鞍山不過(guò)27公里。 而這一樓盤之所以打“西瓜牌”，正是因?yàn)榻瓕帣M溪早在20世紀(jì)70年代就已經(jīng)成為南京地區(qū)早熟西瓜的主產(chǎn)地之一，有著“西瓜之鄉(xiāng)”之稱。2021年橫溪西瓜種植總面積約4萬(wàn)畝，其中設(shè)施種植3萬(wàn)畝，試驗(yàn)種植新優(yōu)名特品種80余個(gè)，推廣“小蘭”“蘇蜜518”等種植新優(yōu)名特品種10余個(gè)。 目前南京市場(chǎng)上西瓜價(jià)格為2元至4元左右，遠(yuǎn)低于10元/斤。新城控股這也算是將“變相降價(jià)”玩出了新花樣，不過(guò)作為這一樓盤的老業(yè)主就不愿意了。 據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，觀瀾苑總計(jì)1198套的房子，總成交971套，未售出的僅為199套，而觀瀾苑此前的銷售均價(jià)則大概1.7萬(wàn)-2.5萬(wàn)之間。該樓盤項(xiàng)目此前被不少業(yè)主投訴，原因就是該樓盤不斷“降價(jià)”。 市界聯(lián)系到一位該樓盤的業(yè)主，他郁悶地說(shuō)，自己買的時(shí)候房?jī)r(jià)是1.9萬(wàn)/平，目前新城的房?jī)r(jià)均價(jià)大概在1.7萬(wàn)/平，這樣他每平方就多掏了2000塊錢，這還不算公攤等等。 有意思的是，從網(wǎng)上公示的價(jià)格來(lái)看，聽(tīng)濤苑的價(jià)格還要更低，開(kāi)盤時(shí)間是今年4月的聽(tīng)濤苑總計(jì)有312套，但截至6月29日，僅成交29套，還剩282套房子未售出。價(jià)格更是相較觀瀾苑的最高價(jià)格大降四成，均價(jià)在1.55萬(wàn)。 不僅如此，這個(gè)項(xiàng)目的每一棟，都設(shè)置了土地抵押權(quán)。也就是說(shuō)，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項(xiàng)權(quán)利。 反觀目前南京購(gòu)房的剛需市場(chǎng)上，降價(jià)成交并不是個(gè)例，很多樓盤都推出了“工抵房”、“一口價(jià)”的項(xiàng)目。中介小吳向市界拋出了更為誘惑的優(yōu)惠稱：“就在新城隔壁的現(xiàn)房，龍湖現(xiàn)在直降20萬(wàn)，83平米的房子僅需140萬(wàn)?！? 有網(wǎng)友評(píng)論道：“弱弱問(wèn)一句，花幾百萬(wàn)買個(gè)鴿子籠，在這個(gè)村子自建大別野他不香嗎？” 實(shí)際上中介推薦其他品牌的房子刨除價(jià)格等因素，還有其他原因。此前新城控股多個(gè)項(xiàng)目還被爆出質(zhì)量問(wèn)題。6月初有網(wǎng)友爆料，浙江慈溪新城吾悅廣場(chǎng)的天花板再次脫落坍陷。2022年1月，隸屬新城控股的山東青島平度新城悅雋大都會(huì)項(xiàng)目在交房時(shí)，被業(yè)主發(fā)現(xiàn)高層落地窗晃動(dòng)、地下車庫(kù)漏水、剛剛交付就發(fā)生電梯墜落事故。去年4月，新城控股旗下一江蘇開(kāi)發(fā)商某在建項(xiàng)目腳手架坍塌，造成多人受傷。對(duì)此市界也向新城控股求證，截至發(fā)稿，對(duì)方并無(wú)回復(fù)。 02 草莽英雄的時(shí)代過(guò)去了 說(shuō)起新城控股離不開(kāi)它的創(chuàng)始人王振華，他就是從一個(gè)遍地農(nóng)田的村莊走出，種出了自己的“房地產(chǎn)夢(mèng)”的人，其也將自己的房地產(chǎn)之路總結(jié)為“農(nóng)村包圍城市”。 （王振華） 1962年，王振華出生在江蘇常州市武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn)灣里村。1993年，武進(jìn)還是個(gè)縣，到1995年，升級(jí)為縣級(jí)市，2002年，升級(jí)為常州市的一個(gè)區(qū)。而伴隨家鄉(xiāng)的發(fā)展，王振華的房地產(chǎn)也就此一步步起家。1993年，從紡織廠出來(lái)的王振華創(chuàng)辦了新城，他的第一桶金就來(lái)自在老家湖塘鎮(zhèn)建了兩棟僅可容納72戶人家的住宅樓，憑著“膽大敢干”王振華與他創(chuàng)辦的新城控股在常州扎下了根。 2001年，新城控股借殼江蘇五菱成功上市，這一年，王振華也開(kāi)始走出常州，首發(fā)的第一站便是省會(huì)南京，之后逐漸朝區(qū)域地產(chǎn)公司方向拓展，先后在上海、蘇州、昆山、無(wú)錫等城市取得開(kāi)發(fā)用地。 在公司上市后，新城控股總部逐漸搬到了上海，而王振華也實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)村走向國(guó)際大都市的夢(mèng)想。正如財(cái)經(jīng)作家吳曉波在《激蕩四十年》一書(shū)中所寫(xiě)道：“那些崛起于鄉(xiāng)土的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家們也走到了事業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！彼麄兊钠髽I(yè)已經(jīng)占據(jù)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的半壁江山。 而王振華窮盡半生卻沒(méi)想到以另類的方式迎來(lái)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2019年7月，王振華因涉嫌猥褻兒童被批準(zhǔn)逮捕，次年6月，其以猥褻兒童罪被判處有期徒刑5年。新城控股快速與王振華劃清界限后，公司的接力棒與壓力也傳到了王振華兒子王曉松手中。不過(guò)王曉松并未持有公司股份，公司實(shí)控人仍是王振華，截至2021年末，王振華與妻子陳靜累計(jì)持有公司68.75%的股份，身家約為376億元。 而在后王振華時(shí)代，新城控股的增速也開(kāi)始逐漸放緩。其營(yíng)收雖然從2018年的541億增長(zhǎng)至2021年的1682.32億元，但是營(yíng)收增速卻從2019年的58%下滑至2021年的15%；而凈利潤(rùn)更是繼2014年之后首次進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，2021年凈利潤(rùn)為125.98億元，相較于2018年74%的高增長(zhǎng)已經(jīng)下滑至-17.42%。 業(yè)績(jī)下滑的同時(shí)，房子也賣不動(dòng)了。數(shù)據(jù)顯示，新城控股今年1-5月累計(jì)合同銷售金額為511.69億元，較同期下降了45.93%，累計(jì)銷售面積525.07萬(wàn)平方米，同比下降41.9%。在房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，新城控股也首次未公布2022年的年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，公司股價(jià)更是自2021年初的高點(diǎn)51.23元/股一路震蕩下跌，截至6月28日收盤，股價(jià)已較高點(diǎn)跌去52%，至24.22元/股，市值蒸發(fā)超611億元，為548億元。 房子難賣，在“限跌令”和原有業(yè)主的壓力下，降價(jià)又不好放在明面上，不論是小麥、大蒜還是西瓜換房，其背后都是房企滿滿的求生欲。 很多看似荒誕的事情，實(shí)則都暗藏玄機(jī)。