企業(yè)
- 企業(yè)
- 產(chǎn)品
- 知識(shí)
南山，深圳最傳奇之地，GDP連續(xù)6年廣東第一全國(guó)第三。 這里有如日中天的深圳灣，有代表深圳未來(lái)的前海，有充滿(mǎn)人文沉淀的華僑城等等，這些都變成了深圳最驕傲的符號(hào)。 房?jī)r(jià)也隨之水漲船高，早就長(zhǎng)成了普通人可望而不可即的樣子。 然而，南山還有一個(gè)與眾不同的地方，明明有大把規(guī)劃支撐，靠近繁華但是享受清凈。 但現(xiàn)在這里的新房，卻是整個(gè)南山的最低單價(jià)，究竟是為什么呢？ 到底是價(jià)格洼地還是剛需天堂 它就是南山最大的街道辦——西麗。 一直被視為南山房?jī)r(jià)洼地的西麗，近年來(lái)在人們不知不覺(jué)中，已如一匹黑馬沖向前頭。 最直觀(guān)的例子就是西麗的寶能城。 2015年一期首開(kāi)均價(jià)6.5萬(wàn)/平，2019年5月開(kāi)盤(pán)均價(jià)約8.5萬(wàn)/㎡，最新成交價(jià)已經(jīng)邁向15萬(wàn)/㎡的大關(guān)。 這活生生體現(xiàn)西麗漲幅超130％的典型案例啊！ 其中，西麗的兩大熱點(diǎn)板塊，一個(gè)是留仙洞，一個(gè)是大學(xué)城。 上個(gè)周末我就去看了留仙洞的一個(gè)待入市新盤(pán)，這個(gè)地方的樓盤(pán)，真的很怪。 沿著沙河公園一路步行到366大街，酒足飯飽后閑逛，該說(shuō)不說(shuō)西麗的綠化郁郁蔥蔥到讓人心情很好，路口邊上有很多建筑工地正在開(kāi)工。 附近就是吹風(fēng)入市已久的丹華公館最近開(kāi)放的展廳，留仙洞總部基地附近，據(jù)說(shuō)首付百萬(wàn)就能上車(chē)南山小戶(hù)型，還帶深中學(xué)區(qū)。 這不得去看看？ 打上車(chē)出發(fā)，沿著石鼓路看著路邊密密麻麻的寫(xiě)字樓和排長(zhǎng)隊(duì)的核酸檢測(cè)隊(duì)伍。 即使周末留仙洞總部基地周?chē)娜肆髁窟€是非常大。 畢竟是深圳六大總部基地之一，目前已形成生命科學(xué)，航天科工，機(jī)器人等產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部基地。 現(xiàn)在已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)完畢，像大疆，傳音控股，天瓏移動(dòng)等眾多獨(dú)角獸企業(yè)均已入住。 整個(gè)總部基地建成后將會(huì)進(jìn)駐1500多家高新企業(yè)，年產(chǎn)值將會(huì)超過(guò)1000億，將會(huì)有60萬(wàn)人以上的高凈值人群在這里辦公。 大量的人流流入必將會(huì)帶來(lái)大量的居住需求，整個(gè)片區(qū)的價(jià)值也會(huì)帶來(lái)質(zhì)的飛躍。 隨著車(chē)拐進(jìn)打石一路，先是看到了中興人才公寓，后面丹華公館的樓盤(pán)面貌也逐漸印入眼簾。 目測(cè)整體樓棟已建造過(guò)大半，距離46層的層高規(guī)劃建造只需要一段時(shí)間。 在項(xiàng)目周?chē)镞_(dá)了一圈，走進(jìn)了最近剛剛開(kāi)展的丹華公館展示中心。 進(jìn)門(mén)就先放一段3分多鐘的片區(qū)及樓盤(pán)展示介紹片，上次看到這種介紹配置的還是在不那么好賣(mài)的羅湖的益田御龍?zhí)斓亍? 整體來(lái)看，丹華公館位于南山區(qū)留仙洞片區(qū)，處于西麗留仙洞總部基地的核心地段，西麗生態(tài)公園的東側(cè)，與去年開(kāi)盤(pán)僅售19套的玖裕茗院緊挨著，東側(cè)為深中南山創(chuàng)新學(xué)校。 項(xiàng)目周邊有兩條地鐵，5號(hào)線(xiàn)的留仙洞站和正在建設(shè)中的13號(hào)線(xiàn)石鼓站，直線(xiàn)距離800米，實(shí)際步行大概15分鐘左右。 以及萬(wàn)眾矚目的西麗高鐵站，也在項(xiàng)目一公里的位置。 并且，西麗高鐵站不僅是替代深圳北站的大，更是一舉成為國(guó)內(nèi)最大的高鐵、城際與城市軌道交通換乘站，同時(shí)也將是世界上最繁忙的綜合交通樞紐之一。 有些人可能會(huì)說(shuō)，不就是高鐵站嗎，人流大，但人留不住呀。 這你就是天真了，這次還真的留得住。 這次的西麗高鐵站，和深圳北站的并不完全一樣。 這將要打造“地鐵連接、地下商業(yè)、城市界面、公共空間、上蓋開(kāi)發(fā)”的立體復(fù)合空間，實(shí)現(xiàn)站城一體、換乘便捷。 未來(lái)，西麗高鐵新城片區(qū)規(guī)劃居住工作人口約8.5萬(wàn)人至10萬(wàn)人，地區(qū)的開(kāi)發(fā)總量在360萬(wàn)平方米左右。 換句話(huà)說(shuō)，這不是只一個(gè)高鐵站負(fù)責(zé)運(yùn)送旅客，更是要發(fā)展產(chǎn)業(yè)聚集基地的。 什么人流量，都比不上一個(gè)實(shí)打?qū)嵉漠a(chǎn)業(yè)聚集基地更管用。 隨著留仙洞總部基地和西麗高鐵站這些年的規(guī)劃逐步落地，片區(qū)的發(fā)展?jié)摿ΟB加南山背景整體的發(fā)展實(shí)力，還有最近的深中南山創(chuàng)新學(xué)校加持，簡(jiǎn)直是在疊buff的存在。 只要價(jià)格到位，貌似又是一個(gè)會(huì)引發(fā)瘋搶的樓盤(pán)。 聽(tīng)著銷(xiāo)售的講述，仿佛看到了下一個(gè)暴漲片區(qū)就在我面前擺著。 然而，事實(shí)真的是這樣嗎？ 很多時(shí)間買(mǎi)房不能只看第一面的感覺(jué)，很多的陷阱都是第一眼看不出來(lái)的，背后還需要大量的背調(diào)才能清楚了解土地和樓盤(pán)的性質(zhì)。 想要買(mǎi)房不踩坑還有很多功課要做，最簡(jiǎn)單粗暴的就是掃碼添加我們專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)置業(yè)老師，不管是買(mǎi)賣(mài)房問(wèn)題還是片區(qū)選籌，每天前十名都有免費(fèi)一對(duì)一咨詢(xún)！ 從外部條件來(lái)看，丹華公館的地段價(jià)值毋庸置疑。 然而，回歸到項(xiàng)目本身，銷(xiāo)售說(shuō)參考隔壁玖裕茗院的均價(jià)8.5萬(wàn)/㎡。 那么丹華公館到底值得買(mǎi)(300785)嗎。 整體參觀(guān)完展示中心之后，給我的感覺(jué)就是，一流的地段，但產(chǎn)品這不太行。 根據(jù)資料顯示，丹華公館共有3019套房源，一共8棟樓，戶(hù)型面積只有兩種，58平和108平。 其中6棟樓是58平的單間2424套、剩下2棟是108平的套間595套。 乖乖，一個(gè)小區(qū)有3000多戶(hù)。 車(chē)位2000個(gè)，那肯定是不夠用的了，不早點(diǎn)下班搶車(chē)位就等著蹲路邊吧。 說(shuō)是大社區(qū)設(shè)計(jì)吧，倒不如說(shuō)是這個(gè)尷尬的是宿舍設(shè)計(jì)，4梯12戶(hù)。 銷(xiāo)售把戶(hù)型圖給我的時(shí)候，拿在手上一時(shí)間竟然不知道這該怎么看。 實(shí)在是有點(diǎn)太密了，估計(jì)以后點(diǎn)外賣(mài)的時(shí)候，送外賣(mài)的小哥都繞暈了。 其實(shí)這個(gè)戶(hù)型奇怪，也只能怪當(dāng)初拿地的時(shí)候的土地性質(zhì)，不是正經(jīng)住宅，也不是公寓，而是R3宿舍性質(zhì)。 說(shuō)白了，房產(chǎn)證上寫(xiě)的不是住宅，而是宿舍。 通俗而言，R3居住用地主要就是建宿舍為主，小面積單位。 所以這下你可以理解這個(gè)戶(hù)型設(shè)計(jì)了嗎，現(xiàn)在看看是不是真的很像宿舍，沒(méi)有廚房設(shè)計(jì)。 除了戶(hù)型分布像宿舍，還有層高，也相當(dāng)像宿舍，只適合放上下鋪。 3.9米的層高，既做不了雙層的loft結(jié)構(gòu)，太矮，但單層又感覺(jué)有點(diǎn)浪費(fèi)。 可以說(shuō)對(duì)開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)樣板間造成了非常大的困擾，可能也是他們到現(xiàn)在樣板間還沒(méi)有公布的原因。 目前從政策層面上來(lái)看，是沒(méi)有針對(duì)R3類(lèi)用地專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售規(guī)范，但同類(lèi)型的樓盤(pán)中，我想起了之前我們專(zhuān)門(mén)寫(xiě)過(guò)的福田深物業(yè)金領(lǐng)，以及丹華公館隔壁的玖裕茗院。 雖然是宿舍，但是受到住宅類(lèi)“限購(gòu)、限貸、限售”政策的限制，也需要繳納住宅類(lèi)稅費(fèi)，后期二手房交易按住宅類(lèi)房產(chǎn)納稅。 但是對(duì)公司，卻又不限購(gòu)，想買(mǎi)多少買(mǎi)多少，真的很怪。 占用了住宅的名額，但買(mǎi)的不是住宅，這擱誰(shuí)心理誰(shuí)痛快呢。 同時(shí)還有大家關(guān)心的上一街之隔深中南山創(chuàng)新學(xué)校，到底有沒(méi)有影響呢？ 首先，我們可以根據(jù)查詢(xún)結(jié)果看到，學(xué)區(qū)范圍內(nèi)商品住宅很少，目前僅石鼓花園是R2住宅，基本都是R3宿舍和公寓，比如中興人才公寓和萬(wàn)科云城。 在南山區(qū)R3宿舍可積分入學(xué)，積分分?jǐn)?shù)分別是：住宅>宿舍>公寓。 而根據(jù)銷(xiāo)售的口徑，丹華公館是會(huì)比公寓的積分20分高的，但比商品住宅40分低，因此在積分上，不會(huì)存在較大劣勢(shì)。 根據(jù)去年深中南山創(chuàng)新學(xué)校秋學(xué)季的官網(wǎng)發(fā)布，學(xué)位是還有盈余的。 但即便是丹華公館所在的片區(qū)普通住宅很少，但不排除未來(lái)學(xué)區(qū)范圍擴(kuò)大，納入大學(xué)區(qū)等等情況，因此存在風(fēng)險(xiǎn)不確定性，需要謹(jǐn)慎。 教育問(wèn)題一直都是深圳多年未解決的痛點(diǎn)，在學(xué)區(qū)選籌方面，我們歸納了很多帶著好學(xué)位但是總價(jià)不高的選擇，沒(méi)有必要非和宿舍用地死磕，篇幅原因這里我們不展開(kāi)細(xì)講，直接掃碼聯(lián)系老師領(lǐng)取即可。 聊完了項(xiàng)目本身，又說(shuō)回這繞不開(kāi)的話(huà)題——價(jià)格。 去年與項(xiàng)目緊挨著的玖裕茗院同樣為R3用地性質(zhì)，玖裕茗院推售312套房源，面積30-100平，備案均價(jià)8.49萬(wàn)/平，總價(jià)最低只需要300萬(wàn)，即可上車(chē)南山。 然而，凍資入圍108批，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售19套，被人稱(chēng)為南山最慘新房。 說(shuō)真的這個(gè)價(jià)格再配上這個(gè)土地性質(zhì)，還是會(huì)讓很多人望而卻步的。 上次的玖裕茗院還只有300多套房源，最后被公司包圓了才賣(mài)完。 這次的丹華公館不僅有玖裕茗院十倍多的房源，還有根據(jù)銷(xiāo)售說(shuō)法單價(jià)參考隔壁玖裕茗院8.5萬(wàn)/㎡均價(jià)。 我是覺(jué)得如果取得預(yù)售后真的公布這個(gè)價(jià)格的話(huà)，在如今這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，可以預(yù)測(cè)到丹華公館的去化會(huì)是相當(dāng)不理想。 至于項(xiàng)目周邊的二手住宅參考價(jià)都在9萬(wàn)/平左右，比如—— 天悅灣花園，二手房指導(dǎo)價(jià)9.32萬(wàn)/平； 寶能華府，二手房指導(dǎo)價(jià)8.37萬(wàn)/平； 鼎勝金域世家，二手房指導(dǎo)價(jià)8.85萬(wàn)/平。 就連最近吹風(fēng)入市的鼎勝金域陽(yáng)光花園，背靠塘朗山，面朝大沙河，單價(jià)預(yù)計(jì)8字頭起，這不比丹華公館香嗎？ 最后綜合結(jié)論，如果開(kāi)盤(pán)真的公布均價(jià)8.5萬(wàn)/㎡的丹華公館，那就可以不用考慮了。