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消息傳了1個(gè)月有余，寶能大老板姚振華的“心頭好”寶能城花園保留房源終于在法拍網(wǎng)站上了線。 5月27日，阿里法拍發(fā)布10套寶能城花園房源拍賣信息，套均建筑面積約152平方米，起拍價(jià)約1504萬(wàn)元，折合單價(jià)約9.85萬(wàn)元/平方米，與周邊二手房成交參考價(jià)相近。不過(guò)此次上線的房源僅有10套住宅，并非傳說(shuō)中的400多套，價(jià)格也比此前市場(chǎng)傳言的11萬(wàn)-12萬(wàn)元/平方米單價(jià)低很多。 該批房源上線后迅速引起熱議，短短半天時(shí)間內(nèi)，每套房源圍觀人數(shù)均超過(guò)千，B座1單元高層圍觀人數(shù)已超3000，但仍無(wú)人報(bào)名。市場(chǎng)更關(guān)注的是，這批房源值不值得買，稅費(fèi)多少？怎么算？ 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者今日分別采訪了寶能城發(fā)集團(tuán)和寶能集團(tuán)相關(guān)人士，相關(guān)人士均表示不清楚。 484套房產(chǎn)將被拍賣 變賣以清償債務(wù) 不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果告知單顯示，該批寶能城花園的權(quán)利人為寶能城有限公司，是市場(chǎng)化商品房。以寶能城花園B座24B房為例，登記日期為2018年3月9日，登記價(jià)為80.5萬(wàn)元，無(wú)人居住使用，為空置狀態(tài)，房屋現(xiàn)狀為毛坯，為抵押查封狀態(tài)。 那么，這批被姚老板視為“心頭好”，市場(chǎng)備受關(guān)注的保留房源，是如何流入法拍房市場(chǎng)的？ 此次拍賣信息和公告或可還原這一過(guò)程。 寶能城花園被拍房源分別在2018年到2021年，前后三次被抵押給平安銀行深圳分行和前海世紀(jì)基金管理有限公司。 其中，2018年10月，寶能城有限公司作為抵押人，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為65億元；2021年7月29日，寶能城有限公司再次作為抵押人，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為35億元；到2021年7月31日，寶能城有限公司和深圳深業(yè)物流再次作為抵押人，抵押給前海世紀(jì)基金管理有限公司，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為49億元。 距離最后一次抵押不到3個(gè)月，2021年10月19日，該批抵押房源就被深圳中級(jí)人民法院輪候查封，查封期限從2021年10月14日到2024年10月13日。 根據(jù)深圳市中級(jí)人民法院執(zhí)行裁定書，該批房源的申請(qǐng)執(zhí)行人為平安銀行深圳分行，被執(zhí)行人有5位，分別為姚振華、寶能地產(chǎn)股份有限公司、寶能城有限公司、寶能控股(中國(guó))有限公司、寶能控股(中國(guó))有限公司以及深圳六金投資有限公司。 執(zhí)行裁定書顯示，在訴訟過(guò)程中，根據(jù)平安銀行深圳分行申請(qǐng)，深圳中院依法保全查封了本案抵押房產(chǎn)，即被執(zhí)行人寶能城有限公司名下位于深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)寶能城花園共484套房產(chǎn),案號(hào)為(2021)粵03民初6223、6224號(hào)。 由于被執(zhí)行人沒(méi)有履行生效法律文書確定的內(nèi)容，平安銀行深圳分行向省高級(jí)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，后省高級(jí)法院為提高執(zhí)行效率、減少執(zhí)行成本，指定深圳市中級(jí)人民法院執(zhí)行。 深圳中院認(rèn)為，姚振華、寶能城有限公司等被執(zhí)行人在指定期限內(nèi)拒不履行生效法律文書確定的義務(wù)，申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)?zhí)幏直粓?zhí)行人的上述財(cái)產(chǎn)，符合有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)予準(zhǔn)許裁定如下：拍賣、變賣被執(zhí)行人寶能城有限公司名下位于深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)寶能城花園共484套房產(chǎn)以清償債務(wù)。 交易稅費(fèi)近千萬(wàn)？ 實(shí)際上，在該批房源正式在法拍平臺(tái)上線之前，平安資管等各方均已發(fā)布過(guò)相關(guān)消息，并開(kāi)啟問(wèn)詢通道。彼時(shí)，市場(chǎng)各方還有傳出看房需要驗(yàn)資800萬(wàn)-1000萬(wàn)元的消息。 鼎泓易拍客戶經(jīng)理曾曉初5月27日在接受記者微信采訪時(shí)表示，此前平安和寶能自身也在預(yù)熱，平臺(tái)預(yù)告信息中看房有接待通道，成交還送物業(yè)管理費(fèi)，這類表述更像是現(xiàn)房推售。 寶能城花園法拍房源之所以備受關(guān)注原因有二，一是價(jià)格倒掛，目前法拍房起拍單價(jià)僅約9.85萬(wàn)元/平方米，而周邊二手房成交價(jià)格最高已達(dá)15萬(wàn)元/平方米，巨大價(jià)差確實(shí)具有吸引力；二是寶能城花園產(chǎn)品設(shè)計(jì)的高得房率。有購(gòu)房者在看到拍賣公告后表示，考慮得房率肯定值，考慮其他就要做好高位站崗的準(zhǔn)備。 記者關(guān)注到，最讓意向購(gòu)房者關(guān)注的還是最終交易稅費(fèi)的計(jì)算。在標(biāo)的物介紹中提及，拍賣成交時(shí)，成交價(jià)不包含轉(zhuǎn)讓時(shí)雙方的一切稅、費(fèi)、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)、土地使用費(fèi)等；與本次過(guò)戶相關(guān)的雙方需繳納的一切稅、費(fèi)（包括但不限于所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加、印花稅、契稅等）、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)、土地使用費(fèi)等均由買受人承擔(dān)。 市場(chǎng)上關(guān)于稅費(fèi)討論分為兩種，一是已出證，是公司產(chǎn)權(quán)，原登記價(jià)格低，這樣會(huì)產(chǎn)生60%土地增值稅，看起來(lái)稅費(fèi)非常高；另一種可能，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商名下物業(yè)，按照新房現(xiàn)售原則，只有契稅，按照成交價(jià)首套1.5%，二套3%繳納。 5月27日，“法拍深圳”工作人員在接受記者微信采訪時(shí)表示，目前房子還在寶能城有限公司名下，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商為了融資，做了分證處理。房子如果最后認(rèn)定為是公司產(chǎn)權(quán)，則是二手房交易，就需要繳納土地增值稅。如果沒(méi)有清算，土增可以按2%-3%征收，清算后就需要按30%-60%征收。 其以一套155平方米的房源按照二手房交易為例計(jì)算稅費(fèi)，不同成交價(jià)需要承擔(dān)964萬(wàn)-1105萬(wàn)元稅費(fèi)，其中土地增值稅占比則最大。假如最終以起拍價(jià)1505萬(wàn)元成交，買受人最終需要承擔(dān)963.9萬(wàn)元稅費(fèi)，總成本為2469萬(wàn)元，稅后單價(jià)折合15.9萬(wàn)元/平方米。 曾曉初提示，除需要注意交易稅費(fèi)外，還需要注意的是法拍房不同于二手房，二手房有比較寬松的房款支付時(shí)間，而法拍房則需要在參與競(jìng)拍前留意好款項(xiàng)的最后支付時(shí)間，提前確定好自己的按揭貸款能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)批復(fù)下來(lái)，否則會(huì)產(chǎn)生支付逾期，有可能面臨保證金被罰沒(méi)的風(fēng)險(xiǎn)。